Глобальные риски пузырей на рынке недвижимости-2023

Финансовый холдинг Швейцарии UBS опубликовал Bubble Index-2023. Наибольший риск возникновения пузырей отмечен в Цюрихе и Токио. В исследовании отмечается, что в течение последнего десятилетия низкие затраты на финансирование подняли цены на жилье до «головокружительных высот». Однако период низких процентных ставок кончился, и за прошедший год цены резко упали. Причем наибольшее падение зафиксировано в городах, которые хотя бы раз за последние три года попадали в зону риска «пузыря».

UBS отмечает, что фундаментальные показатели поддерживаются инфляцией. Рост ипотечного кредитования сократился вдвое, совокупный долг домохозяйств по отношению к объему производства в экономике снижался, особенно в Европе. При этом коррекция цен оказалось недостаточной для повышения доступности жилья.

Европейские колебания

В Европе банк выделил два города Германии – Франкфурт и Мюнхен, где стоимость недвижимости удвоилась с 2012 по 2022 год что стало самым значительным ростом в ЕС. Этому способствовали экономическое развитие, повышение занятости, снижение ипотечных ставок, высокий инвестиционный спрос и дефицит предложения. При этом цены оказались завышены. Достигнув пика в начале 2022 года, реальные цены во Франкфурте к сентябрю 2023-го скорректировались почти на 20%, а в Мюнхене на 15%. Оба города покинули зону риска «пузыря», но остаются сильно переоцененными.

Цены в Амстердаме выросли почти на 20% с поправкой на инфляцию только в период с 2020 по середину 2022 года, без учета местной арендной платы и доходов. За год зафиксировано снижение на 14% – такой коррекции здесь не было с 1980-х годов. На спрос со стороны частных лиц одновременно повлияли несколько факторов: ухудшение условий финансирования, инфляция, снижающая покупательскую способность домохозяйств, а также сокращение пособия на дарение жилья в собственность. Более того, увеличение налога на передачу имущества и запрет на сдачу в аренду после покупки снизили инвестиционный спрос.

Падение ставок по ипотечным кредитам и высокий международный спрос были основными факторами роста реальных цен на жилье в Париже на 30% в 2015-2020 годы. Город стал менее доступным, а большие квартиры для семей оказались в дефиците. Люди начали уезжать и население в столице Франции сократилось на 5%. В 2021 году цены начали падать, но активность покупателей в течение последних квартало снизили высокие ипотечные ставки, ограничения на кредитование и повышение налога на недвижимость. В целом, реальные цены скорректировались на 8% за последние четыре квартала – это самое сильное снижение почти за 30 лет, но пока жилье переоценено.
В Цюрихе покупка жилье сейчас обходится более чем на 50% дороже, чем 20 лет назад в номинальном выражении. Уровень цен еще не адаптировался к возросшим затратам на финансирование. Рынок находится в зоне риска «мыльного пузыря». В Женеве жилье дороже на 20%, чем девят лет назад. В 2022-2023 годах реальные цены стагнировали. Оценка риска намного ниже, чем в 2013 году, когда рынок находился на территории риска возникновения пузыря. Хотя, , экономические перспективы остаются неоднозначными.

Реальные цены на рынке жилья Лондона снижаются с момента Brexit в 2016 году. Несмотря на нехватку предложения, цены отстают от среднего показателя по стране, но высокие ставки по кредитам оставляют доступность жилья наихудшей с 2007 года. Кроме того, спрос на инвестиции в недвижимость снизился: арендные ставки выросли в номинальном выражении, но не смогли компенсировать растущие затраты на финансирование. В целом рынок тоже переоценен.

В Стокгольме в 2008-2021 годах падение ставок по ипотечным кредитам поддержало спрос на дома и привело к резкому росту реальных цен почти на 70%. Эти показатели превысили уровень местных доходов и арендной платы. Завышенная оценка стоимости жилья и высокая зависимость от ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой оказались опасным коктейлем. В настоящее время доступность жилья ограничена, и в результате в период с середины 2022 по середину 2023 года цены с поправкой на инфляцию скорректировались более чем на 20% — больше, чем в любом другом проанализированном городе. Рынок перешел от риска возникновения пузыря к переоцененной территории. Тем не менее, спрос на жилье, занимаемое собственниками, вероятно, снова резко возрастет, как только улучшится доступность по цене.

США и Канада

В США аналитики отметили увеличение дисбаланса в Майами и Нью-Йорке. На рынках жилья в Бостоне, Сан-Франциско и Лос-Анджелесе были зафиксированы более низкие показатели индекса. Цены на жилье в Майами продолжали расти быстрее, чем в среднем по стране – в два раза за последние 10 лет. Спрос поддерживается продолжающимся притоком населения и все еще относительно низким абсолютным уровнем цен по сравнению с доходами. При этом показатели продаж снизились, а повышательное давление на стоимость ослабло по мере повышения ставок по ипотечным кредитам.

Дисбалансы на рынке жилья Лос-Анджелеса немного смягчились, но рынок остается переоцененным. Город страдает от значительной потери экономической конкурентоспособности из-за своего значительного влияния на технологии и сектора развлечений, проблем с качеством жизни, неблагоприятного налогового законодательства и высокой стоимости жизни.

В Канаде выделены Торонто и Ванкувер, где сочетание стремительного роста населения, привлекательных условий финансирования, высокого инвестиционного спроса и дефицита предложения в городах способствовало процветанию жилищного строительства почти четверть века. Реальные цены в этих городах выросли более чем втрое в 2000-2022 годах. В течение многих лет оба рынка подавали тревожные сигналы, поскольку местные уровни цен отличались от средних по стране и явно опережали рост арендной платы. С середины 2019 по середину 2022 года реальные цены в Ванкувере выросли на 25%, а в Торонто почти на 35%. Когда ставки резко повысили, то выдающийся рост ипотечного кредитования в Канаде замедлился до самого низкого уровня с начала бума в 2000 году. Количество продаж жилья сократилось почти на 40%, цены скорректировались более чем на 10%. Эти рынки тоже отностяся к переоцененным.

Гонконг

В Гонконге в 2003-2018 годах реальные цены на жилье выросли почти в четыре раза, в то время как доходы оставались на прежнем уровне, а арендная плата увеличилась на 50% с поправкой на инфляцию. Квалифицированному работнику сферы обслуживания требуется в 20 раз больше среднегодового дохода, чтобы купить квартиру площадью 60 кв.м. С момента первого издания этого исследования в 2015 году город постоянно подвергался риску пузыря. После снижения на 7% в период с середины 2022 по середину 2023 года цены на жилье в Гонконге с поправкой на инфляцию вернулись к уровням, которые в последний раз наблюдались в 2017 году. Стабилизировалась ситуация с кредитованием домохозяйств, но арендные ставки практически не изменились за год, поскольку приток населения увеличился. Высокие ставки по ипотечным кредитам и медленное восстановление экономики на материковой части Китая оказали давление. В целом, жилье в городе остается переоцененным.

Циклы развития рынка Дубая

Аналитики UBS отмечают, что цены за 2022-2023 годы подскочили в Дубае два раза, но рост арендной платы даже превышает повышение стоимости продажи-покупки. При этом специалисты банка делают скидку на оживленный рынок и высокий спрос. А эксперты International Investment напоминают о цикличности развития рынка Дубая, на котором регулярно отмечаются пики и обвалы.

В 2002-2008 годах цены на жилье в этом эмирате увеличились в четыре раза. В 2006 году власти разрешили владеть недвижимостью и иностранцам, после чего появились многомиллиардные зарубежные инвестиции. А в конце 2008 года разразился глобальный экономический кризис, объемы сделок резко упали. Почти половину строительные проектов (на 300 млрд долларов США) приостановили или закрыли. 2009 год обернулся крахом для рынка недвижимости Дубая. Долги, по которым были выставлены просьбы на отсрочку, достигли 80 млрд долларов, за год цены упали почти на 60%.

Затем наблюдался скачок цен в 2012-2014 годах – в среднем на 21,5% в год, а в 2015-м последовал обвал. В 2021-м наблюдалось восстановление, а в 2022 – новый бум, который начал замедляться в 2023 году. Эксперты в материале Bloomberg назвали рынок недвижимости Дубая раскаленным и прогнозируют снижение активности. Многие владельцы уже начали активно продавать жилье. Закончился и повышенный спрос со стороны россиян. Теперь главными покупателями на этом рынке остались представители Индии и Великобритании.

Рейтинг опасности

В исследовании подчеркивается, что высокие процентные ставки привели к падению местного спроса в локациях, где финансирование жилья уже было на пределе доступного уровня. Если рынок характеризовался значительным отрывом покупных цен от арендной платы, рост ставок по ипотечным кредитам возвращал спрос на рынок съемного жилья. Там, где преобладало краткосрочное финансирование, собственники немедленно почувствовали более высокие затраты и были вынуждены согласиться на более низкие цены при продаже. Усилилась коррекция и упал уровень доходности в городах, которые были популярны для покупки с целью получения дохода от аренды в период низких процентных ставок. При этом жилье не стало более доступным на переоцененных рынках, но возможен новый бум, если ипотечные проценты снизят.

По итогам исследования наибольший риск возникновения пузырей отмечен в Цюрихе и Токио. Переоценено жилье в Майми, Мюнхене, Франкфурте, а также в Торонто, Женеве и многих других городах, которые указана в диаграмме, расположенной ниже.

Эксперты International Investment выделяют среди наиболее безопасных с этой точки зрения государств Грузию, где пузыря цен никогда не было в силу дорогой ипотеки. В 2022 году наблюдался пиковый рост стоимости недвижимости, эти показатели замедлились в 2023-м, но повышение цен все равно продолжается. Для иностранцев в Грузии нет ограничений при покупке жилья. Многие могут приехать без виз и свободно проживать целый год. Отсутствует налог при переходе недвижимости. Для многих категорий нет и ежегодных сборов, а существующие минимальны. Вдобавок, уровень арендной доходности в Грузии, по данным Global Property Guide, уже не первый год остается одним из самых высоких в мире.