В Китае пустеют офисные площади

Многие небоскребы с офисами в крупнейших городах Китая заполнены лишь наполовину. Это вынуждает арендодателей снижать плату или предлагать субсидии компаниям, чтобы они не переезжали в более дешевые здания, пишет Bloomberg.

В Ванцзин Сохо, знаковом небоскрёбе в Пекине, где когда-то процветали интернет-компании, в начале 2024 года было 40% вакантных площадей, а в июне 43%. В менее крупных проектах компании-арендодателя Soho China Ltd. на Цяньмэнь-авеню, рядом с площадью Тяньаньмэнь, в январе пустовали 33%, летом 37%.

В финансовом центре Шанхая на проспекте Руйхун вакантными оказались 47% офисных зданий Shui On Land Ltd., несмотря на то что они находились недалеко от престижного центрального делового района Луцзяцзуй. В центре Уханя 330-метровое здание Fortune Center, третье по высоте в городе, на 39% не занято, по словам владельца Yuexiu REIT.

По данным CBRE Group Inc., в третьем квартале доля вакантных офисных помещений в Шанхае выросла до 21,5%, что является самым высоким показателем за последние два десятилетия. В этом году она может увеличится ещё больше из-за того, что предложение будет самым высоким за последние пять лет. И одной низкой арендной платы недостаточно, чтобы привлечь новых клиентов. Некоторые владельцы начали предоставлять бесплатное обустройство помещений или даже денежные субсидии, как рассказал Джеки Чжу, старший директор по аренде офисов в Jones Lang LaSalle Inc.

Часть собственников выводят средства. Глобальный управляющий активами BlackRock Inc. стремился продать офисный комплекс в Шанхае примерно с 30-процентной скидкой по сравнению с ценой покупки, а крупный государственный арендодатель предложил продать большую часть своих офисных зданий в городе как минимум за 30 млрд юаней (4,3 млрд долларов). KPMG LLP в марте сократила площади в Plaza 66 в центре Шанхая и перевела часть сотрудников в пригородный центр Hongqiao Vanke.

Пустеют не только отдельные здания. Во втором квартале количество вакансий в Пекине в целом по городу выросло до 20,6%, что является максимальным показателем по крайней мере за 15 лет, по данным Colliers. В пригороде Тунчжоу, развивающемся финансовом районе, пустует 65% площадей, как сообщила компания Cushman & Wakefield Plc.

Слабость экономики негативно сказывается на акциях компаний. Акции Soho, основными активами которой являются девять офисных зданий в Пекине и Шанхае, упали более чем на 80% с максимума 2021 года, и компания предупредила, что арендная плата снижается. Даже те, у кого дела идут лучше, готовятся к трудностям. Hang Lung Properties Ltd., которая по-прежнему заполняет более 80% своих офисов на материке, также предупредила о конкуренции на рынке и потенциальном влиянии на бизнес. В этом году её акции упали примерно на 36%.

CapitaLand Investment Ltd, сингапурская компания, управляющая недвижимостью и инвестирующая в неё, сообщила в августе, что в Китае наблюдается уменьшение арендных ставок и чистого дохода от недвижимости. Во втором квартале этого года заполняемость упала до 79% по сравнению с 82% годом ранее.

При этом китайские компании активно скупают торговые площади и офисы в Гонконге, пользуясь понижением цен и разницей в процентных ставках. Валюта Гонконга привязана к доллару США, а его денежно-кредитная политика проводится в соответствии с требованиями Федеральной резервной системы Соединенных штатов. Базовая ставка Денежно-кредитного управления Гонконга находится на уровне 5,75% уже более года. Выгодными у кредиторов считаются ставки, которые выше базового уровня. В материковом же Китае годовая процентная ставка по кредиту значительно ниже – 3,35%.

Рынок офисной недвижимости родной страны, видимо, выглядит для многих бизнесменов менее привлекательным. Там по-прежнему наблюдается замедление экономического роста и увеличение предложения. Крупные города, которые не столкнулись с проблемами, влияющими на сектор коммерческой недвижимости за рубежом, такими как рост процентных ставок и работа на дому, теперь испытывают трудности. Это усугубляет проблемы застройщиков и инвесторов.

По данным CBRE, в первой половине года в крупных городах Китая чистый спрос на офисные помещения восстановился лишь наполовину по сравнению с допандемийным уровнем. Это побудило девелоперов отложить строительство и поставку новых объектов. Некоторые владельцы рассматривают возможность продажи предстоящих поставок или преобразования их для альтернативного использования. Весной эксперты прогнозировали рост спроса на офисные помещения на 4 млн квадратных метров, что в последний раз наблюдалось в 2019 году. С тех пор прогноз был снижен до 3 млн «квадратов», что приведёт к росту вакантных офисных площадей до 26,3% в конце этого года по сравнению с 26% в предыдущем прогнозе.

Лу Мин, директор по исследованиям Colliers International Group Inc, отмечает, что недостаточный спрос на аренду в условиях экономической нестабильности – это системная проблема, препятствующая восстановлению рынка офисной недвижимости. Когда доля вакантных площадей остаётся на высоком уровне, например, выше 20%, трудно ожидать, что арендная плата достигнет минимума в ближайшей перспективе.

Эксперты полагают, что экономика Китая рискует не достичь в этом году целевого показателя роста, установленного правительством. В прошлом месяце правительство страны представило масштабную политическую кампанию по стимулированию экономики, включая обязательство «остановить спад» в секторе недвижимости. Это привело к оживлению рынка – в первую очередь жилищного, особенно в Шэньчжэне и Шанхае, но кардинально ситуация пока не изменилась и, по мнению экспертов, восстановления экономики за пределами крупнейших городов, в ближайшее время не предвидится. Пока предпринятые меры не имеют ожидаемого эффекта. Возможно, на преодоление кризиса, который длится уже четыре года, понадобится еще пара лет.

Читайте также:

В Португалии наиболее популярны инвестиции в отели

Офисы остаются самыми прибыльными для инвестиций в недвижимость Испании

Аренда офисов в Бухаресте упала в первой половине 2024 года