Россияне стали чаще выбирать рассрочку вместо ипотеки на первичном рынке

К осени 2024 года на первичном рынке недвижимости России увеличилась доля сделок с рассрочкой платежей от 5-10% до примерно 35%, пишет Forbes. Эксперты ожидают роста этой тенденции на фоне заградительных ставок по жилищным кредитам до пиковых значений в 2025 году. При этом есть риск, что условия таких покупок тоже ухудшаться.

Руководитель «Циан аналитики» Алексей Попов предполагает, что в Московском регионе через рассрочки сейчас продается 17-20% от всех квартир, в Петербургском – от 13% до 16%. Ранее доля таких сделок была незначительной, менее 2-3%, и они были распространены в основном в элитном сегменте, где покупателям зачастую сложно одномоментно аккумулировать всю сумму.

Управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов тоже отметил, что до 2024 года рассрочка была не очень популярным инструментом на первичном рынке жилья Москвы – от 2% до 10% среди всех покупок по договорам долевого участия (ДДУ). Ситуация резко изменилась в этом году, к маю доля рассрочек в структуре сделок по ДДУ на рынке новостроек столицы России достигла 18%. «В июне, когда наблюдался ажиотажный спрос на первичное жилье накануне сворачивания и ужесточения льготных госпрограмм, показатель просел до 11%, – рассказал эксперт. – Однако к августу доля рассрочек выросла более чем в три раза, до 35%. Сопоставимые показатели сохраняются осенью».

Представители «ИНКОМ-недвижимости» оценивают рост доли рассрочек с 10-12% до 35%, «БЭСТ-Новостроя» – с 5-10% до 25-30%. Другие компании фиксируют двукратный рост числа подобных сделок. Застройщики тоже подтверждают тренд. Руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость-М» Станислав Коршунов пояснил, что до 2024 года число продаж с рассрочкой постепенно снижалось, поскольку льготная ипотека была очень востребована у покупателей. Затем динамика постоянно менялась. Например, с января по июнь доля рассрочки варьировалась от 4% до 22,8%, меньше всего было в июле – 4, а больше всего в феврале – 22,8%. С июля же доля рассрочки стала вновь расти и на данный момент установилась в диапазоне 32-35%. В ГК «Кортрос» раньше доля рассрочки не превышала 10%, сейчас в среднем 20-25%. При этом застройщики отмечают, что программа с рассрочками для них менее выгодна, чем полный расчет или ипотека, это одна из вынужденных мер для реализации объектов.

Раньше условия рассрочек были жестче, например 30-50% стоимости сразу, остальное через три-шесть месяцев. Сейчас первоначальный взнос может составлять всего 10%, и клиент может выбрать фиксированную сумму ежемесячного платежа. Сроки рассрочки варьируются от года до двух лет. Если первоначальный взнос превышает 50%, покупатель обычно может рассчитывать на скидку. На рынке также есть рассрочки с ежемесячными платежами, которые могут немного увеличивать общую стоимость квартиры. Самый востребованный у покупателей вариант – без повышения цены, при этом первоначальный взнос может отсутствовать, но каждый месяц нужно вносить определенную сумму.

Девелоперы порою предлагают переоформить в дальнейшем рассрочку в ипотеку. Риелторы подчеркивают, что о процентах по ипотеке через год-два можно только гадать, вдобавок, можно получить отказ от банка. Возможный переход обычно отображается в договоре. И особое внимание нужно уделять статусу покупателя. Например, есть практика заключения соглашений об инвестировании. Тогда приобретатель становится инвестором, а застройщик – получателей инвестиций. В этом случае платежи могут вносится на расчетный счет компании и наличными в кассу, но на покупателей не распространяются права дольщиков и отсутствует посредник в виде банка. Возможны риски возврата средств в случае неисполнения обязательств застройщиком.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, сейчас в стадии строительства находится максимальный объем жилых многоквартирных домах, более 119 млн кв. м. на октябрь 2024 года. При этом ипотека больше не обеспечивает застройщикам стабильный поток клиентов. В сентябре банки выдали на 372,8 млрд рублей жилищных кредитов – вдвое меньше, чем в июне. Средневзвешенные рыночные ставки приблизились к 21,7%. Представитель ВТБ Дмитрий Пьянов признал, что ставки по рынку заградительные, и выдачи у банков по ним минимальные. Из льготных госпрограмм, по его словам, рабочей осталась лишь семейная ипотека (под 6%), но выдавать ее невыгодно, поэтому банки начали отсекать льготников увеличением первоначального взноса до 50%.

Основатель «БЭСТ-Новострой» Ирина Доброхотова предполагает, что до конца года доля рассрочки в сделках будет увеличиваться, а популярность этого инструмента достигнет пика уже в 2025-м, повысившись до половины от общего объема сделок, если рынок не предложит интересных альтернатив. Есть надежда на возобновление ипотечных программ, это может стабилизировать объем рассрочек на уровне 20-25%. Также предполагается, что застройщики начнут менять условия подобных сделок, чтобы получить больше выгоды.

Напомним, программа льготной ипотеки на жилье первичного рынка по ставке 8% завершилась в России 1 июля 2024 года. Она действовала с апреля 2020 года и за прошедшее время с господдержкой было выдано более 1,5 млн кредитов на сумму свыше 6 трлн рублей. Программа позволяла приобрести жилье у застройщика на первичном рынке или получить кредит на возведение собственного дома. Разница между льготной ставкой и актуальной компенсировалась банкам за счет федерального бюджета.

В августе портал РИА Недвижимость отмечал, что при рыночной ставке в 20% и сроке кредита 30 лет переплата может составлять до 500% от суммы кредита, а при 10-летнем – 130%. А «Российская газета» напоминала, что и в других льготных программах появились изменения. В семейной, которую продлили до 2030 года, можно взять до 6 млн в банках только 35 субъектов РФ с низкими объемами строительства и в малых городах с населением до 50 000.

В сентябре несколько банков повысили первоначальный взнос по «Семейной ипотеке» до 50%, объяснив это завершением лимитов. По меньшим ставкам предлагались займы только зарплатным клиентам. Некоторые учреждения просто перестали выдавать подобные кредиты.

Сбербанк с 22 октября 2024 года поднял минимальную ставку на ипотеку для первичного рынка до 24,9%, а для вторичного до 24,6%, Учреждение также возобновило выдачу семейной ипотеки, но потребовало минимальный первоначальный взнос на 50,1%. Представители банка пояснили, что такое решение принято на фоне роста доходности ОФЗ и высокой ключевой ставки ЦБ. И добавили, что по всем ранее одобренным заявкам кредиты будут выдаваться на прежних условиях до 1 ноября 2024 года. В дальнейшем банк, «в связи со сложившейся ситуацией на рынке будет вынужден поднять ставки, в том числе по ранее одобренным кредитам». Ставка ЦБ на тот момент достигла 19%.

25 октября Совет директоров Банка России повысил ключевую ставку на 200 б. п., до 21% – в связи с тем, что инфляция оказалась существенно выше июльского прогноза, а дополнительные бюджетные расходы и дефицит средств увеличились. В связи с этим некоторые эксперты заявили, что гражданам РФ можно забыть о собственной квартире до 2027 года – если они планировали купить ее с использованием ипотеки. Вдобавок, с 1 ноября повышены надбавки – отказывать будут заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки, то есть более 50-80%. Впрочем, и и ранее могли не одобрить заявку с нагрузкой даже в 30-40%, потому что с 1 сентября ЦБ ввел ограничение на предоставление кредитных продуктов даже для заемщиков с низким ПДН.

С 1 января 2025 года ЦБ вводит ипотечные стандарт, что предполагает получение полного объема информации о рисках уже для заемщика – до подписания соглашения. Банкам запретят получать бонусы за снижение ставок по ипотекам, так как это приводит к искусственному завышению цен на жилье. Также в сумме первоначального взноса нельзя учитывать деньги, которые покупатель получит после подписания договора.

Крупные кредитные организации поменяли свои условия, повысив ставки до 24-25% годовых.. ЦБ допускает возможность еще одного повышения ставки в декабре, в связи с этим экономисты прогнозируют запредельные уровни процентов по кредитам как минимум до середины 2025 года.

Читайте также:

В России снова подготовили законопроект о регулировании деятельности риелторов

Россияне лидируют по снижению количества сделок в Испании среди иностранцев

На Шри-Ланке начались массовые проверки иностранцев. Арестована семья из России