В Новой Зеландии планируют изменить коэффициенты кредитного риска для застройщиков

Правительство Новой Зеландии предложило Резервному банку (REINZ) пересмотреть стандартизированные коэффициенты риска и сделать приоритетными поставщиков муниципального жилья, пишет Bloomberg. Это, по мнению министра жилищного строительства Криса Бишопа, поможет увеличить объемы строительства доступной недвижимости.

Министры и представители отрасли обеспокоены тем, что нынешние коэффициенты риска RBNZ значительно ограничивают некоммерческие организации, которые возводят дома и сдают их арендаторам с низким доходом. Правительство хочет создать равные условия, чтобы общественный сектор мог предоставлять социальное жильё в конкурентной борьбе с государственной компанией Kāinga Ora. Крис Бишоп отметил, что поставщики услуг для сообществ часто испытывают трудности с доступом к финансированию, которое справедливо отражает риски, связанные со строительством социальных домов, в то время как «Kāinga Ora может получить кредит от правительства».

В настоящее время Резервный банк Новой Зеландии требует, чтобы национальные банки рассматривали кредитование поставщиков муниципального жилья и жилищных кооперативов как корпоративное. Банки должны выделять больше капитала под эти кредиты, поэтому процентные ставки выше, чем по обычным жилищным кредитам.

Глава министерства строительства объявил и о ряде других мер, направленных на устранение барьеров для поставщиков социальных услуг. Речь идет, например, о возможности осуществлять авансовые платежи при согласовании контрактов и о содействии в улучшении кредитоспособности. По его словам, правительство также рассмотрит варианты предоставления гарантий и создания посредника для повышения эффективности финансирования.

«Со временем эти изменения помогут нам добиться конкурентной борьбы между поставщиками и Kāinga Ora за предоставление новых социальных жилых помещений, а также помогут повысить соотношение цены и качества, – считает Бишоп. – В социальном жилье более высокое соотношение цены и качества означает, что мы можем предоставлять больше социальных домов и обеспечивать жильём больше нуждающихся».

Отметим, что недвижимость в Новой Зеландии весьма дорогая. В октябре средняя цена, по данным индекса CoreLogic, составляла 805 984 местных долларов или 482 тысячи долларов США, это на 18% ниже пика после пандемии и на 16% выше уровня марта 2020 года. Стоимость начала снижаться осенью, но в месячном исчислении это незначительное изменение – порядка 0,5%, с февраля – на 5,1%.

В индексе стоимости строительства Cordell (CCCI) отмечается, что изменения в налогообложении, высокий уровень запасов на рынке и ограниченные возможности кредитования покупателей усугубили замедление темпов роста отрасли. Впрочем, в сентябре отмечено увеличение на 1,1%. Это первый случай, когда квартальный рост превысил 1% с декабря 2022 года. Однако годовой темп роста остаётся низким и составляет 1,3% – это второй самый низкий показатель с конца 2013 года и значительно меньше долгосрочного среднего показателя роста в 4,3%.

В третьем квартале индекс зафиксировал снижение ставок субподрядчиков, а также цен на многие сантехнические материалы, такие как трубы из ПВХ, хотя стоимость оконной фурнитуры и кухонные гарнитуры за этот период выросла. В целом сектор жилищного строительства уже около двух лет находится в состоянии спада: количество разрешений на строительство падает, а фактическая загруженность строительных площадок снижается. Отрасль сталкивается с дополнительными трудностями, поскольку многие домохозяйства по-прежнему осторожны в финансовом плане, несмотря на снижение ставок по ипотеке, а количество выставленных на продажу объектов недвижимости остаётся высоким.

Доступность жилья в стране остаётся проблемой, независимо от того, платят ли люди за аренду, пытаясь накопить на первоначальный взнос, или обслуживают ипотеку, когда, наконец, собирают средства. Кроме того, количество доступных объектов на рынке остаётся на многолетнем максимуме, и потребуется некоторое время, чтобы ситуация изменилась, особенно с учётом того, что строительство значительного количества новых объектов продолжается.

Пока ситуация с денежно-кредитной политикой не изменилась кардинально. Ипотечные проценты и после снижения остаются относительно высокими, и учреждения продолжают применять так называемую пробную ставку, которая ещё выше при оценке новых клиентов. Фиксированная ставка по ипотеке на один год составляет около 6%, а пробная в октябре была около 8%. Это объясняется тем, что при низком общем росте кредитования банки сталкиваются с конкурентным давлением и пытаются привлечь ограниченный круг заёмщиков.

В отчёте RBNZ отмечается, что на рынке недвижимости Новой Зеландии наблюдается отсутствие спроса инвесторов в сочетании с большим количеством предложений. Например, в крупнейшем городе страны Окленде, где в октябре на новые здания приходилось около 25% всех объявлений о продаже жилья, зафиксирован потенциальный избыток таунхаусов.

Аналитики по-разному оценивают происходящее на рынке недвижимости Новой Зеландии. Одни говорят о грядущем скатывании в рецессию на фоне замедления строительства, другие находят основания для оптимизма даже при статистике, показывающей продолжающееся снижение продаж. Некоторый оптимизм вызвало оживление рынка в августе, когда были снижены ставки. Впрочем, исполнительный директор REINZ Джен Бэрд констатировала, что пока рано говорить о поворотном моменте, хотя агенты по недвижимости и начали говорить о возросшем доверии к продавцам и покупателям, а также о возвращении инвесторов. Главный экономист ANZ в Новой Зеландии Шэрон Золлнер прогнозирует, что цены на жильё стабилизируются примерно к концу 2024 года, а в 2025-м начнётся постепенное восстановление. Для устойчивого роста цен на жильё потребуется значительный рост объёмов продаж, чтобы избавиться от избытка предложений на рынке.

Между тем, Комитет по денежно-кредитной политике 27 ноября 2024 года согласился снизить официальную ставку по кредитам на 50 базисных пунктов до 4,25%. Рыночные процентные ставки в стране уже снизились в ожидании этого решения. Уменьшение по ипотечным кредитам было менее значительным, чем по оптовым ставкам, отчасти из-за изменений в составе и стоимости банковского финансирования. Средняя ставка по действующим ипотечным кредитам достигла пика в 6,4% и, как ожидается, снизится до 5,8% в течение следующих 12 месяцев.

Экономисты Резервного банка пояснили, что годовая инфляция потребительских цен снизилась и сейчас близка к средней точке целевого диапазона от 1 до 3 процентов. Инфляционные ожидания также близки к целевому показателю. Предполагается следующее снижение OCR в начале следующего года. Аналитики RBNZ ожидают, что экономический рост страны восстановится в 2025 году, поскольку более низкие процентные ставки стимулируют инвестиции и другие расходы.

Читайте также:

В США резко выросло количество незавершенных продаж жилья

Британцы начали чаще дарить дома на фоне повышения налогов

Рынок ипотеки в Москве обрушился на 58%. Эксперты ждут резкого падения цен на первичном рынке