Меры по спасению жилищного фонда в Китае не дают эффекта

Власти Китая пытаются смягчить последствия спада на рынке недвижимости, который представляет наибольшую угрозу для экономики страны, но усилия не приводят к восстановлению даже в Чжэнчжоу, где были опробованы все возможные модели преодоления проблем. Этот город считается предвестником кризиса на рынке недвижимости, и многие эксперты обращают внимание на происходящее там, пишет Bloomberg.

Грандиозное преображение

Чжэнчжоу, расположенный в центральной долине реки Хуанхэ, является столицей провинции Хэнань, которая когда-то была одной из беднейших в стране. После появления заводов по производству электроники производство стало более востребованной профессией, чем сельское хозяйство. В результате Хэнань добилась невероятного роста. Сейчас её экономика оценивается в 800 миллиардов долларов, что почти равно показателям Швейцарии. С 2010 по 2020 год население Чжэнчжоу выросло на 46% и составило 12,6 миллиона человек, а общая площадь города увеличилась более чем в два раза. Но город так и не смог привлечь столько новых жителей, сколько планировали власти.

Foxconn Technology Group управляет в Чжэнчжоу крупнейшим в мире заводом по производству iPhone. Большая часть строительства была связана с обширным промышленным комплексом, построенным вокруг Foxconn, и предприятием, которое производит электромобили BYD Co. Городские власти воспользовались инвестициями, чтобы построить бесчисленное количество новых жилых районов и деловой район стоимостью 5 миллиардов долларов, известный как Финансовый остров. В этом районе, строительство которого завершилось в 2022 году, есть десятки офисных зданий, несколько пятизвёздочных отелей и несколько жилых высоток. Город стремится в конечном итоге привлечь финансовые компании, в которых будут работать 150 000 человек.

На пике своего развития в 2021 году в Чжэнчжоу у Foxconn было около 350 000 сотрудников, но во время пандемии компания столкнулась с замедлением роста и с тех пор перенесла часть производства за границу, сократив штат в городе почти наполовину. Чиновники Чжэнчжоу надеются, что улучшенные дороги, модернизированные аэропорты и привлекательные архитектурные шедевры привлекут больше желающих найти работу и туристов. Однако оживленным остается пока только центр города.

Программа доступного жилья

Чжэнчжоу одним из первых в стране столкнулся со спадом на рынке жилья. С 2022 года местные власти приняли ряд мер по оживлению рынка: от выдачи кредитов застройщикам для завершения незавершённых проектов до предложений выкупить излишки жилья. Также предлагались выплаты собственникам, которые заменяют устаревшие дома.

В Чжэнчжоу было опробовано так много идей, что чиновники из других городов приезжали туда, чтобы изучить его модель. Благодаря государственным кредитам на давно замороженные проекты вдоль линии горизонта снова заработали краны, люди начали приобретать жилье по доступным ценам, но большинство потенциальных покупателей остались в стороне. Они ждут дальнейшего понижения.

Программа государственного жилищного строительства, самая смелая инициатива Чжэнчжоу, не решает проблему избытка объектов, потому что местным властям слишком сложно убедить застройщиков продавать многоквартирные дома со скидкой, достаточной для того, чтобы это было экономически выгодно.

За последние два года или около того Чжэнчжоу приобрёл у застройщиков около 111 000 непроданных квартир и переоборудовал их в доступное жильё. Правительство не сообщило, сколько денег оно вложило в эту программу, но издание Caixin Media, освещающее финансовые новости, пишет, что эта сумма достигает 30 миллиардов юаней. По данным государственного журнала, около трёх четвертей финансирования программы в Чжэнчжоу поступает за счёт кредитов коммерческих банков, а процентная ставка составляет всего 3%.

Тем не менее, аналитики сходятся во мнении, что модель доступного жилья не окажет существенного влияния на переизбыток непроданных домов, потому что местным властям сложно сделать проекты финансово привлекательными. Чиновникам трудно найти целые многоквартирные дома с небольшими квартирами, подходящими для доступного жилья, а затем убедить застройщиков продавать их с большими скидками. Кроме того, правительствам нужен доступ к дешёвому финансированию, чтобы получать прибыль от проектов с низкой доходностью от аренды. По оценкам аналитиков Goldman Sachs Group Inc., для стимулирования местных государственных компаний к увеличению закупок может потребоваться скидка в размере 30%, в то время как аналитики Huatai Securities Co. предположили, что этот показатель способен превысить 50%.

Аналитик Bloomberg Intelligence Кристи Хунг отмечает, что покупка государством непроданных квартир не поможет быстро решить жилищные проблемы Китая. На рынке наблюдается «идеальный шторм» из структурных проблем. Среди них демография, ликвидность у застройщиков, незавершённые дома, подрывающие доверие покупателей. К этом добавляются и семьи, уверенные, что цены на жильё не вырастут. «Всё это, в сочетании с мрачными перспективами в экономике и сфере занятости, а также ограниченными возможностями для дальнейшей политической поддержки, заставляет нас полагать, что рынок жилья в Китае может столкнуться с многолетней коррекцией», – говорит Кристи Хунг.

Спад и восстановление

Жилье на вторичном рынке Китая дешевело 39 месяцев подряд до октября, опустившись примерно на 30% по сравнению с пиком в июле 2021 года. Разработчики по-прежнему испытывают нехватку финансирования – все негосударственные компании, кроме нескольких, объявили дефолт с 2021 года. Затянувшийся спад на рынке недвижимости распространился на финансовую систему страны с активами в 60 триллионов долларов, нанося ущерб государственным банкам по мере роста их плохих кредитов и снижения рентабельности.

С 2022 года Пекин ввёл ряд мер для поддержки рынка недвижимости. Это упростило и удешевило покупку жилья, а также обеспечило государственное кредитование застройщиков, чтобы они могли завершить проекты, создав так называемый «белый список». Планировалось к концу 2024 года выдать таких кредитов на 4 триллиона юаней (551 миллиард долларов). По состоянию на 18 ноября сумма превышала 3 триллиона юаней. Кроме того, с конца сентября правительство смягчило свою денежно-кредитную и налогово-бюджетную политику.

В октябре наблюдалось непродолжительное восстановление. После объявления о пакете новых мер продажи жилой недвижимости в Китае выросли на 73% по сравнению с сентябрем. Вдобавок, стоимость новых домов от 100 крупнейших компаний увеличилась на 7,1%, до 435,5 млрд юаней ($61,2 млрд), восстановившись после снижения на 37,7%. При этом экономисты отмечали, что продажи жилья на шести государственных предприятиях, которые получили финансовую поддержку, выросли в среднем на 26%, в то время как объемы сделок 13 частных застройщиков упали на 24%. В ноябре на рынке вновь преобладало снижение.

Избыток непроданных новых домов в стране исчисляется десятками миллионов, и огромное количество квартир, которые предварительно проданы, но так и не построены, усугубляет проблему. Получить точные оценки невозможно из-за методологии, используемой официальным статистическим бюро. По оценкам Bloomberg Economics, на продажу избытка непроданных домов потребуется более пяти лет, а Bloomberg Intelligence считает, что на завершение строительства предварительно проданных квартир потребуется 11 триллионов юаней.

Экономическая стагнация

В Чжэнчжоу и в целом по всему Китаю не удается преодолеть недоверие населения. Семьи, которые в последние годы почти на 80% зависели от недвижимости в плане благосостояния, копят наличные. Без стабильности на рынке недвижимости страна рискует столкнуться с продолжительной экономической стагнацией, подобной «потерянному десятилетию» в Японии в 1990-х годах. Даже при вмешательстве правительства проблемы с жильём могут сохраняться ещё несколько лет: население Китая сокращается, потребители обеспокоены безработицей, а домов просто слишком много.

Научный сотрудник Китайского центра Оксфордского университета Джордж Магнус предполагает, что недвижимость будет сдерживать рост второй по величине экономики мира ещё как минимум пять лет, и правительство ничего не может сделать, чтобы предотвратить это, разве что «попытаться сгладить переход или сделать его менее болезненным».

Дункан Ригли, главный экономист по Китаю в Pantheon Macroeconomics, считает, что необходимы дополнительные финансовые стимулы и меры по реформированию, чтобы справиться с жилищным кризисом, особенно с учётом вероятности повышения тарифов в США, которое может быть введено новым президентом США Дональдом Трампом.

Некоторые экономисты предполагают, что Китаю следует провести что-то вроде программы финансовой помощи, принятой США в ответ на мировой финансовый кризис. Это позволило Министерству финансов скупать корпоративные активы и акции для стабилизации финансовой системы. Но в данном случае это будет использоваться для выкупа непроданных домов и завершения строительства незавершённых объектов. Меры могут помочь стабилизировать рынок и улучшить настроения потребителей. В начале 2024 года правительство Китая отклонило предложение Международного валютного фонда использовать средства центрального правительства для завершения приостановленных проектов. Эта мера обошлась бы в примерно 5,5% валового внутреннего продукта за четыре года, или в 1 триллион долларов по состоянию на 2023 год.

Научный сотрудник Йельского университета Чжу Нин уверен, что Китаю на самом деле больше всего нужна экономическая модель, которая не будет так сильно зависеть от развития недвижимости. Эксперты отмечают, что спад на рынке жилья отчасти вызван действиями самого Си Цзиньпина. Его жёсткая политика в отношении рынка недвижимости, на который в период расцвета приходилась почти четверть экономики, лишила обременённых долгами застройщиков финансирования. Карантин из-за Covid-19 стал ещё одним ударом по отрасли.

Fitch Ratings прогнозирует, что цены на новое жилье в Китае упадут на 5% в 2025 году, а продажи могут снизиться еще на 10%. Экономисты Standard Chartered Plc и Macquarie Group Ltd ожидают замедление роста ВВП страны на два процентных пункта, если Дональд Трамп осуществит свой план по повышению налогов на импорт китайских товаров до 60%.

Эксперты Colliers при этом считают, что в первой половине 2025 года институциональные фонды и фонды недвижимости начнут изучать рынки с выгодными ценами для возможных инвестиций, ориентированных на повышение стоимости. И среди таких упомянут и Китай. Правда, среди перспективной недвижимости указаны не жилые помещения, а крупные склады и производственные здания.

Читайте также:

Китайцы раскупают недвижимость в Чиангмае

Китайские иммигранты резко повысили арендные ставки в Гонконге