Анализ цен на недвижимость в Ереване в 2024 году

Рынок недвижимости Еревана активно развивался в 2024 году. Наблюдался значительный рост цен на жилье, особенно в центральных районах столицы. При этом изменения в налоговом законодательстве, экономические и политические сложности способны оказать негативное влияние на этот сектор в 2025 году. Эксперты прогнозируют снижение активности и цен.

PanARMENIAN со ссылкой на данные Статистического комитета Армении сообщает, что средняя рыночная цена за квадратный метр в ереванском районе Кентрон (Центр) достигла 909 100 драмов ($2 284) в 2024 году, что отражает рост на 1%. Стоимость в центральном районе превышает показатели других районов города на 5-6%. Кроме того, рост цен наблюдался в сообществах Нор Норк, Давташен, Аван и Канакер-Зейтун, особенно из-за увеличения количества новостроек.

В некоторых районах Евревна жилье подорожало в среднем на 3-4% в 2024 году, что тоже сопровождалось всплеском строительной активности. Застройщики стремились возвести как можно больше новых зданий, чтобы проданные в них квартиры подпадали под налоговые льготы.

Аrmradio напоминает, что с 1 января 2025 года система возврата подоходного налога при погашении ипотечного кредита больше не действует в Ереване. Эта льгота прекращена для зданий, построенных после 1 июля 2022 года. При этом она продолжает действовать в Арагацотнской, Армавирской и Котайкской областях.

Начальник управления обслуживания налогоплательщиков Комитета госдоходов Армении Армине Овсепян пояснил, что с 2029 года система возврата подоходного налога перестанет действовать во всех областях республики. Исключение составит недвижимость, находящаяся или строящаяся в приграничных населенных пунктах, включенных в утвержденный правительством список.

При этом стоит учитывать дополнительный нюанс. Если девелопер получил разрешение на строительство до 1 января 2022 года, то граждане, которые приобретут квартиру в Ереване в 2025-м, все-таки смогут воспользоваться возвратом подоходного налога с процентов по ипотечному кредиту. С 2025 года ежеквартальный подоходный налог возмещается в размере не более 750 тысяч драмов ($1884), ранее эта сумма составляла 1 миллион 500 тысяч ($3768).

Количество новостроек в Кентроне и Арабкире значительно сократилось, поскольку налоговые льготы в этих районах были прекращены около года назад. Цены на первично рынке, как правило, выше, чем на вторичном, что приводит к значительным колебаниям в районах. Например, в Ачапняке квадратный метр стоит от 35 400 до 805 600 драмов ($89 – 2023), а в Канакер-Зейтун — от 72 100 до 807 500 ($181 – 2028).

Анализ цен на недвижимость в Ереване на портале Karucapatoxic демонстрирует другие значениях, хотя и на этом ресурсе отмечается наиболее высокие цены в Кентроне или центральном районе – 1 072 500 драмов ($2694) с ростом на 97 500 ($245). В северных районах наиболее значительное повышение зафиксировано в районе Нор Норк (+30 000 драмов) – до 460 000 ($1156) за кв. м. Арабкир показал умеренный рост (+19 500) – до ֏721 500 ($1813).

В районе Канакер-Зейтун отмечено снижение на 23 250 драмов – до 540 000 ($1357) за «квадрат». В западных районах на 65 000 драмов подорожало жилье в Давташене – до 575 000 ($1445). В Аджапняке значительное снижение на (-29 000), к концу 2024 году стоимость недвижимости там составила ֏440 000 ($1105) за кв. м

Другие районы:

Шенгавит – ֏495 000 ($1244), +25,000 драмов;

Аван – ֏475 000 ($1193), -45 000 драмов;

Малатия-Себастия – ֏550 000 ($1382), без годовых изменений стоимости.

Среди региональных изменений также отмечен рост на 49 500 драмов в Арташате (Арарат) – до 420 000 ($1055) за «квадрат». При этом в двух локациях зафиксировано снижение: Абовян (Котайк) на 35 000 драмов – до 345 000 ($867); Цахкадзор (Котайк) на 10 000 – до 510 000 ($1281). В Дилижане (Тавуш) все стабильно – ֏610 000 ($1533).

News.am пишет, что рынок недвижимости в 2024 году отличился активностью и количеством продаж. По оценке главы Комитета кадастра Сурена Товмасяна, в Ереване было зарегистрировано 68 946 сделок, что на 12% больше показателя 2023-го, а в регионах – 178 980 (+13%). Всего в стране зафиксировано 247 926 договоров. Наблюдается снижение показателей по части сделок дарения, так как у Комитета кадастра забрали инструмент заключения таких договоров на бесплатной основе, передав его нотариусам.

Член правления Армянской ассоциации застройщиков Армен Сакапетоян подтвердил хорошие темпы реализации на рынке недвижимости в 2024 году, но отметил, что теперь пора готовится к вызовам 2025-го. Среди проблемных моментов он назвал отмену программы возврата подоходного налога, которая действовала почти 8 лет. Этой поддержки теперь нет, следовательно нужно приложить усилия, чтобы рынок оставался стабильным. Эксперт ожидает общего спада по сделкам и ценам, но предполагает, что темпы застройки при этом еще продолжат расти по инерции.

Учредитель компании «АРГО Риелти» Араик Годжабашян с этими прогнозами не согласен. «Я часто слышу комментарии о том, что скоро рынок обвалится, цены на квартиры понизятся, – сказал он в беседе с корреспондентом портала «Новости Армении». – Возможно, цена квадратного метра снизится примерно на 5000 драмов, особенно в старых проектах. Но резкого падения цен не будет». Член Совета Ассоциации агентств недвижимости Андраник Арутюнов также считает, что рынок стабилен и вряд ли значительно изменится, если не произойдет чрезвычайных ситуаций. Количество сделок в сравнении с 2024 годом несколько упадет, полагает он, но спрос имеется.

При этом все эксперты сходятся во мнении, что нововведения в Ереване негативно отразятся на активности рынка, наибольшее сокращение ожидается на первичном рынке. Возможно, более интенсивное строительство начнется в районах, прилегающих к столице Армении, хотя там негативное воздействие способно оказать увеличение цен на материалы, пошлин на строительство, архитектурно-планировочные задания. Повысились выплаты за газ, электроэнергию, водоснабжение и канализацию. Девелоперы уже начали обсуждать новые решения для стимулирования покупателей. Раньше им предлагались рассрочки на период в 2-3 года, теперь идет речь о возможном расширении этого срока до 10 лет и больше.

Читайте также:

Рынок недвижимости Грузии, итоги 2024 года

Рынок недвижимости Турции, итоги 2024 года

Перспективы глобальных инвестиций в 2025 году