Рынок недвижимости Таиланда 2025 года: в Бангкоке и на Пхукете цены растут быстрее, стоимость квартиры в столице превысила 300 тысяч долларов

Цены на жилую недвижимость в Таиланде продолжают стабильно расти, хотя темпы этого роста снижаются. В четвертом квартале 2024 года, по данным Банка Таиланда, жилье подорожало во всех сегментах.

В целом по стране цены на дома (виллы) выросли на 2,55% в годовом исчислении, на таунхаусы – на 3,53%. Однако с поправкой на инфляцию таиландского бата годовой рост цен составил 1,54% и 2,51% соответственно.

К концу года темпы роста цен в Бангкоке были ниже среднего показателя по стране, что нетипично для таиландского рынка недвижимости и может свидетельствовать о том, что столичная локация близка к своему потолку.

За отчетный период цены на дома (виллы) в столице выросли на 2,41% (1,40% с поправкой на инфляцию), а на таунхаусы - на 3,19% (2,27%).

Сегмент апартаментов (квартир) продемонстрировал существенное замедление роста цен в годовом исчислении - с 7,20% в третьем квартале до 2,46% в четвертом (без поправки на инфляцию).

Анализ рынка, проведенный Global Property Guide в феврале 2025 года, показал, что самые высокие цены на квартиры - в Бангкоке и на Пхукете, где средняя цена двухкомнатной квартиры достигла $303 209 и $296 134 соответственно.

Далее следуют Патайя (Чонбури) и Самут Пракан со средними ценами $178 311 и $106 845. Самая дешевая локация – Нонтхабури, где "двушку" можно купить в среднем меньше, чем за 100 тысяч долларов ($89 230).


Экспертные оценки

Отраслевые эксперты в краткосрочной перспективе ожидают дальнейший умеренный рост цен, поскольку застройщики будут в первую очередь избавляться от накопленного предложения на фоне сдержанного спроса, прежде чем рынок снова вернется к новому витку роста.

Почетный президент Ассоциации застройщиков жилья Таиланда Атип Пичанон прогнозирует в 2025 году рост цен на 2-3%, подчеркивая, что тренды во многом зависят от стоимости земли в каждой конкретной локации. И рекомендует для определения дальнейшей ценовой динамики следить за ценами а земельные участки.

Управляющий директор Property DNA Сурачет Конгчип, разделяет эту точку зрения, отмечая, что застройщики, скорее всего, сохранят стабильные цены на завершенные проекты, поскольку они работают с избыточным предложением. Однако он предлагает немного более оптимистичный прогноз, ожидая, что цены на жилье вырастут на 5-7% в годовом исчислении в 2025 году.

Основные тренды на рынке недвижимости Таиланда:

- Количество сделок купли-продажи недвижимости продолжает снижаться, хотя темпы сокращения замедляются.

- Спрос на жилье в Таиланде остается сдержанным, хотя наблюдаются первые признаки постепенного улучшения по сравнению с началом прошлого года. По данным Информационного центра по недвижимости (REIC), общее количество зарегистрированных сделок по всей стране уменьшилось на 7,4% в годовом исчислении. Малоэтажное жилье снизилось на 12,8%, но кондоминиумы выросли на 5,6%.

- Несмотря на общую негативную тенденцию, снижение количества сделок замедляется. В основном благодаря мерам стимулирования, принятым правительством в начале года, когда Министерство финансов Таиланда одобрило снижение комиссий при покупке жилья стоимостью менее 7 млн тайских бат ($210 500) до 0,01%.

- Общая стоимость проданной недвижимости последовала аналогичной тенденции, снизившись на 8,0% - до $21,21 млрд за первые три квартала 2024 года. Снижение наблюдалось как в сегменте малоэтажного жилья, так и в сегменте кондоминиумов - на 9,2% и 5,2% соответственно.

Иностранные покупатели

Несмотря на эти рыночные тенденции, спрос ан недвижимость в Таиланде со стороны иностранцев остается устойчивым. Данные REIC показывают, что за первые три квартала 2024 года иностранным покупателям было продано 11 036 квартир, что на 3,1% больше в годовом исчислении. Общая стоимость этих сделок составила $1,54 млрд, что на 1,5% меньше и свидетельствует о перекосе в сторону более дешевых сегментов. На иностранные покупки пришлось 13,3% от общего числа сделок с квартирами, и эта доля остается в целом стабильной.

38,7% сделок купли-продажи жилья иностранцам приходится на столичный регион Бангкока, что в общей сложности составило 4269 единиц и отразило годовой рост на 6,2%. Чонбури занял второе место с 3976 сделок (36,0% от общего числа), хотя иностранные покупки в этом регионе продемонстрировали снижение на 11,0%. Другие ключевые рынки для иностранных покупателей - Пхукет (748 объектов недвижимости), Чиангмай (698 объектов) и Самутпракан (533).

Среди иностранцев наибольшая доля покупок приходится на Китай - 39,7% от общего объема сделок. Далее следуют Мьянма (9,5%), Россия (7,2%) и Тайвань (5,5%).

Почти половина (49,4%) иностранных покупок - стоимостью до $90 215. Наиболее популярная площадь жилья - от 31 до 60 квадратных метров (45,6% от общего объема сделок).

Законодательная база

Поскольку иностранный спрос продолжает поддерживать рынок жилья на фоне ослабления внутреннего спроса, Кабинет министров Таиланда пересмотрел ранее отклоненные предложения по смягчению правил собственности для нерезидентов. Министерству внутренних дел поручено оценить возможность продления срока действия прав собственности иностранцев с 50 до 99 лет и повышения квоты иностранных собственников в кондоминиумах с 49% до 75%.

Аналитики KKP Bank ожидают, что в 2025 году объемы продаж жилой недвижимости увеличатся, если правительство примет эффективные меры экономического стимулирования, такие как государственные преференции, продление льгот по комиссиям и снижение налогов на проценты по ипотечным кредитам.

Однако потенциальные риски сохраняются, включая высокую ипотечную задолженность домохозяйств, отсутствие смягченных правил кредитования и жесткую политику кредитования со стороны финансовых учреждений. Геополитическая неопределенность, такая как хрупкое восстановление экономики Китая и текущие проблемы в секторе недвижимости, также может повлиять на покупательную способность китайских покупателей.



Отрасль строительства

Строительный сектор Таиланда замедляется, что отражает более слабый спрос на жилье. По данным Банка Таиланда, в течение первых трех кварталов 2024 года в Бангкоке количество новых завершенных жилых объектов выросло на 1,5% в годовом исчислении.

Тенденции в сфере жилищного строительства различаются в зависимости от типа недвижимости: малоэтажные объекты сократились на 19,4% в годовом исчислении, в то время как многоэтажки выросли на 26,9%.

Застройщики продолжают откладывать запуск новых проектов, особенно в районах, где спрос снизился. Вместо этого они сосредотачиваются на проектах, соответствующих покупательной способности, в частности, на жилье стоимостью не более 7 млн бат.

Значительное ускорение строительства жилья маловероятно в среднесрочной перспективе. По данным Национального статистического управления Таиланда (NSO), за первые три квартала 2024 года по всей стране было выдано 181 536 разрешений на строительство жилых объектов, что на 11,8% меньше в годовом исчислении. Общая разрешенная площадь застройки также сократилась - на 12,8%.

Самый резкий спад наблюдается в Бангкоке, где количество разрешений на строительство сократилось на 33,5% в годовом исчислении. На долю столицы приходится 19% от всех выданных разрешений. В северо-восточном регионе выдача разрешений оставалась стабильной, составляя 20% от общей доли. В центральном регионе зафиксирован самый высокий объем разрешений - 29% от общего числа, хотя там зафиксирован спад на 3,7% в годовом исчислении.

Рынок ипотечного кредитования

Процентные ставки по ипотеке незначительно снизились, но замедление кредитования продолжается. После нескольких последовательных повышений в 2022-2023 годах Банк Таиланда объявил о первом снижении своей учетной ставки в октябре 2024 года - до 2,25% годовых. В декабре 2024 года Центральный банк решил сохранить ставку на прежнем уровне.

По аналогичной траектории минимальные розничные ставки (MRR), установленные отдельными банками и обычно служащие базой для определенных ипотечных продуктов, снизились, хотя и незначительно. Так, в конце января 2025 года средняя MRR для таиландских коммерческих банков составляла 7,91%, что немного ниже по сравнению с 8,05% в январе 2024 года, но это все еще выше, чем 7,31% в январе 2023 года.

Обычно банки в Таиланде предлагают сниженную фиксированную ставку на первые три года срока кредита, переходя на плавающую ставку, привязанную к MRR, с четвертого года. Согласно данным платформы недвижимости DDproperty, по состоянию на февраль 2025 года самая низкая средняя процентная ставка на первые 3 года по различным программам жилищного кредитования составляет от 2,95% до 3,67% в популярных коммерческих банках, а также 1,59% и 2,89% в государственных Government Housing Bank (GHB) и Government Savings Bank (GSB) соответственно. MMR как в коммерческих, так и в государственных банках в начале февраля 2025 года снизились по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, но остались выше уровня 2023 года.

Однако недавнее снижение процентной ставки и соответствующее сокращение минимальной процентной ставки (MRR) банков, скорее всего, в первую очередь затронут только текущих держателей ипотечных кредитов. Влияние на потенциальных заемщиков будет сдержанным, поскольку покупательная способность потребителей в стране остается слабой, считают эксперты Ассоциации жилищного финансирования, на которых ссылается The Bangkok Post.

Многие потенциальные покупатели не могут получить кредиты из-за более строгих требований к кредитованию, уровень отказов по ипотеке в стране вырос до 35% (по сравнению с типичными 15-20%), особенно для домов стоимостью 2-3 млн тайских бат, где отказы достигают 50-60%.

Рост числа отказов в последние годы объясняется ростом числа неработающих кредитов и ослаблением способности потенциальных покупателей погашать задолженность, особенно тех, кто относится к сегментам с низким доходом и приобретает дома стоимостью менее 3 млн бат. В результате банки сосредоточились на сегменте со средним и высоким доходом, в частности, на потенциальных покупателях домов с минимальной ценой 5 млн бат и соответствующим ежемесячным доходом в размере 50 тыс. бат.

Отражая повышенные процентные ставки и строгие критерии одобрения, замедление выдачи новых жилищных кредитов, которое наблюдалось в Таиланде с конца 2023 года, продолжалось в течение 2024 года. За первые девять месяцев года REIC сообщил о $12,3 млрд новых ипотечных кредитов для физических лиц, что на 16,2% меньше в годовом исчислении. Базовый прогноз на 2024 год был на уровне $19,2 млрд новых жилищных кредитов, что на 4% меньше по сравнению с 2023 годом, в то время как наихудший сценарий допускал падение на 11,7%.

Данные Нацбанка о новых ипотечных кредитах, выданных коммерческими банками за этот период, показывают, что 73,4% новых кредитов (без учета рефинансирования) были получены на покупку малоэтажного индивидуального жилья, а 26,6% были взяты на покупку квартир в многоэтажных зданиях.

В целом, рынок ипотечного кредитования в стране уже несколько лет замедляется - со среднегодового роста на уровне 9% в период с 2008 по 2018 год до 5,8% в 2021 году, 5,4% в 2022 году и 4,4% в 2023 году. Эта тенденция в первую очередь обусловлена замедлением в сегменте коммерческих банков, который показал годовой рост всего на 4,4% в 2021 году, 3,1% в 2022 году и 1,3% в 2023 году.

По сравнению с национальной экономикой общий размер рынка недвижимости Таиланда оценивается в 27,6% ВВП в 2023 году по сравнению с 19,8% в 2013 году.



Рынок аренды

Спрос на квартиры в Таиланде высок и продолжает расти. Согласно переписи 2010 года, уровень владения жильем в Таиланде в 2010 году оценивался в 78,9% (снижение по сравнению с 82,4%, зафиксированными во время предыдущей переписи 2000 года). В то же время 16,5% жителей снимали жилье за плату, а 4,3% - безоплатно.

Однако в последние годы процент собственников жилья снижается. Издание Prachachat Business Newspaper в сентябре 2024 года отметило так называемую тенденцию Generation Rent, которая становится все более распространенной в Таиланде. Сегодняшние молодые специалисты все чаще не хотят владеть жильем из-за бремени расходов на обслуживание ипотеки в сочетании с ценами на жилье, которые превышают покупательную способность этой группы клиентов, особенно в городах и местах с удобным транспортом.

Прогноз рынка недвижимости на 2025 год от DDproperty показывает, что спрос на аренду растет, и особенно высок он на кондоминиумы, которые по-прежнему пользовались наибольшим вниманием со стороны потенциальных арендаторов в 2024 году. Индекс спроса на кондоминиумы вырос на 12% в годовом исчислении по всей стране и на 10% в Бангкоке.

Анализ рынка, проведенный Global Property Guide в феврале 2025 года, показал, что самые высокие средние запрашиваемые ставки арендной платы наблюдались в Бангкоке и на Пхукете, где средняя месячная ставка за квартиру с двумя спальнями достигала $1588 и $1733 в месяц соответственно.

В Чонбури (Паттайя) аренда двухкомнатной квартиры обойдется в среднем в $924 за месяц, в Самутпракане – в $794, в Нонтхабури - в $491.

Валовая доходность от аренды жилых помещений в Таиланде в среднем составила 6,17%, что немного ниже, чем 6,27%, о которых сообщалось в июне 2024 года. Региональные показатели различались: самая высокая доходность среди обследованных субрынков была зарегистрирована в Самутпракане (7,07%) и Нонтхабури (6,43%). В Бангкоке этот показатель был зафиксирован на уровне 6,05%.

В сегменте элитного жилья рост арендной платы в Бангкоке достиг 15,9% в годовом исчислении, что отражает высокий спрос со стороны сообщества экспатриантов и снижение доступности жилья для местных покупателей, согласно отчету JLL о динамике рынка жилой недвижимости за третий квартал 2024 года.

Согласно последним данным CBRE, средняя запрашиваемая арендная плата за квартиры премиум-класса в Бангкоке достигла $16,66 за квадратный метр, что больше на 8,8% по сравнению с прошлым годом. Самая высокая средняя арендная плата за кв. м. этого типа недвижимости в столице была зарегистрирована в районах Сукхумвит ($17,07), Центральный Люмпини/Сиам ($16,60) и Силом/Саторн ($14,36).

Социально-экономический контекст и туризм

Постепенное восстановление продолжается, туризм вернется к допандемическому уровню в 2025 году. Несмотря на отставание от стран АСЕАН, экономика Таиланда продолжает постепенно восстанавливаться после последствий пандемии COVID-19 и многочисленных потрясений в 2022 году. Реальный рост ВВП страны, в первую очередь за счет потребления и восстановления туризма, оценивается в 2,7% в 2024 году и, как ожидается, вырастет до 2,9% в 2025 году, согласно прогнозу Нацбанка, что соответствует 2,8% и 2,9%, которые прогнозирует Международный валютный фонд (МВФ).

Инфляция индекса потребительских цен (ИПЦ) в стране снизилась с 6,1% в 2022 году до 1,20% в 2023 году и до 0,5% в 2024 году. Однако в предстоящий период ожидается ее постепенный рост до нижней границы целевого диапазона Центрального банка в 1-3%. Банк Таиланда ожидает, что годовой уровень общей инфляции достигнет 1,1% в 2025 году, в то время как прогноз МВФ на этот год в настоящее время составляет 1,2%.

Индустрия туризма остается основным двигателем экономического восстановления страны, стимулируя деятельность в сфере услуг, занятости и потребления. После снятия ограничений на поездки число иностранных туристов в Таиланде увеличилось с менее 500 тыс. посетителей в 2021 году до более 11 млн в 2022 году и более 28 млн в 2023 году. Предварительные данные показывают, что в 2024 году Таиланд посетили 35,5 миллиона иностранных туристов, что на 26,3% больше, чем в предыдущем году.

Средний уровень заполняемости мест размещения в 2024 году составил 71,5%, что выше, чем 69,3% в предыдущем году и превышает 70-процентный показатель, установленный до пандемии в 2019 году. В целом прогнозируется, что сектор вернется к допандемическому уровню в середине 2025 года.

По предварительным данным Министерства туризма и спорта, подавляющее большинство иностранных туристов в 2024 году прибыли из стран Азии и Тихоокеанского региона (более 72%), за которыми следуют Европа (более 20%) и Америка (более 4%). Ключевыми странами стали Китай (18,9%), Малайзия (13,9%), Индия (6%) и Южная Корея (5,3%).

Благодаря возрождению туризма, рынок труда Таиланда продолжает улучшаться как в сфере услуг, так и в производственном секторе. Безработица и неполная занятость существенно снизились по сравнению с пиковыми значениями 2020-2021 годов. Общенациональный уровень безработицы составил 1,0% в декабре 2024 года, что ниже годового уровня в 1,32% в 2022 году и лишь незначительно выше 0,98%, зарегистрированных в 2023 году.

В ноябре 2024 года Fitch Ratings подтвердило рейтинг Таиланда на уровне BBB со стабильным прогнозом, отметив укрепляющийся рост страны, надежную макроэкономическую политику и широкую преемственность политики. В то же время экономика страны по-прежнему подвержена ряду внешних и внутренних рисков.

Новые риски для дальнейшего роста экономики были недавно изложены сотрудниками МВФ по завершении их миссии в Таиланд в 2024 году.

«На внешнем фронте эскалация глобальной торговой напряженности или усиление торговой неопределенности могут замедлить глобальный и региональный рост, нарушив восстановление экспорта Таиланда и ослабив приток прямых иностранных инвестиций. Возросшая волатильность цен на сырьевые товары также может повлиять на рост и привести к скачкам инфляции как на глобальном, так и на внутреннем рынке, а также к потенциально более жестким на более длительный срок мировым финансовым условиям. На внутреннем фронте чрезмерная задолженность частного сектора может привести к увеличению дефолтов и неработающих кредитов (NPL), что еще больше ухудшит предложение кредитов и негативно скажется на росте», - резюмировала глава миссии МВФ Корин Делеша.