Ипотека в России: рост отказов, рекордные ставки и спад на рынке недвижимости

Ипотека в 2025 году стала главным вызовом для российского рынка недвижимости. Высокая ключевая ставка, ужесточение требований банков и рост доли отказов по заявкам сделали жилищные кредиты недоступными для большинства россиян. Это ведет к снижению спроса, замедлению продаж и росту неопределенности в строительной отрасли.

Падение объемов ипотеки и отказов по заявкам

Он связал это с высокой ключевой ставкой и выразил надежду на её снижение в ближайшем будущем. Также правительство готовит комплекс мер поддержки, чтобы сохранить доверие граждан и обеспечить завершение текущих строительных проектов, сообщает Interfax.

Замглавы Минстроя Никита Стасишин отметил, что объем выдачи рыночной ипотеки снизился на 57%, а запуск новых проектов – на 26%. При этом, по данным Центробанка, в феврале 2025 года объем жилищных кредитов составил 227 млрд рублей, из которых только 29 млрд пришлось на рыночную ипотеку. Остальную часть обеспечили программы с господдержкой.

По информации Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в январе и феврале банки отклонили более 56 % ипотечных заявок, что значительно превышает уровень конца 2024 года. Основными причинами эксперты называют высокую долговую нагрузку заемщиков, снижение доходов и ужесточение требований к кредитоспособности. При этом стоит отметить, что банки ориентируются на новые ипотечные стандарты, вступившие в силу с января, которые запрещают длинные и рискованные схемы финансирования.

Ставки, стандарты и реакция банков

Ставки на рынке остаются запредельно высокими: по данным «Дом.РФ», ипотека на новостройки в начале года достигала 28,98%, на вторичное жилье – до 29,39 %. Учитывая комиссии и прочие расходы, полная стоимость кредита может превышать 38% годовых. Управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов отмечает, что при таких условиях банки готовы одобрять кредиты лишь при первоначальном взносе не менее 50%.

Важно:

Банки, столкнувшиеся с ростом просрочек в 2024 году, стали более осторожными и консервативными в оценке заемщиков. Усилился контроль со стороны ЦБ – с июля 2025 года вступают в силу макропруденциальные лимиты, ограничивающие выдачу кредитов с высоким уровнем долговой нагрузки. Эксперты «Банки.ру» указывают, что пул заемщиков с высоким кредитным рейтингом уже исчерпан, а новые клиенты всё чаще не соответствуют обновлённым требованиям.

Кроме того, некоторые финансовые учреждения намеренно придерживаются, как предполагается, сдержанной политики в ожидании новых условий от регулятора. Это создаёт замкнутый круг: высокая ставка снижает спрос, а слабая активность покупателей усиливает опасения кредиторов.

Рынок новостроек: снижение и региональные перекосы

По данным ЕИСЖС, доля проданных квартир в новых проектах снизилась с 35% в 2023 году до 31% в конце 2024-го. В 53% регионов наблюдается избыток предложения и замедление темпов продаж. В Калининградской, Воронежской, Челябинской областях и Краснодарском крае застройщики сталкиваются с риском заморозки проектов. В то же время в Москве, Санкт-Петербурге, Хабаровском крае и ряде других регионов сохраняется дефицит предложения.

К концу 2024 года соотношение распроданности к строительной готовности оценивалось в среднем в 76 %. Однако рост цен на стройматериалы (на 12–15 % в зависимости от региона) и общая стагнация спроса усиливают нестабильность на рынке. В 2025 году прогнозируется снижение общего объема вывода новых проектов на рынок до 35 млн кв. м против 48 млн в 2023-м. Некоторые девелоперы уже начали оптимизировать штаты и пересматривать инвестиционные программы.

Ключевая ставка: неопределенность сохраняется

Ключевая ставка Банка России сохранена недавно на уровне 21%. По словам Эльвиры Набиуллиной, инфляция замедляется, но остается в районе 10%. Возвращение к целевому уровню в 4%, по прогнозам, возможно лишь к 2026 году. Некоторые эксперты, включая Ольгу Беленькую (ФГ «Финам») и Михаила Васильева (Совкомбанк), предполагают, что первое снижение может состояться уже весной. По прогнозу Bloomberg Economics, ставка может опуститься до 16 % к концу года.

Банки начали было снижать ставки в ожидании изменения решения ЦБ, но затем снова повысили их. Вдобавок, в большинстве регионов не наблюдается устойчивого снижения цен на жилье, а значит, покупательная способность не восстанавливается.

Заключение

Российский ипотечный рынок в 2025 году переживает глубокую трансформацию. Высокая ключевая ставка и рост отказов делают кредиты недоступными для широкой аудитории. Строительная отрасль испытывает давление: девелоперы отказываются от новых проектов, потребители – от покупки жилья.

По оценкам экспертов, 2026 год может стать переходным: при смягчении монетарной политики спрос на ипотеку начнёт постепенно восстанавливаться. Однако эффект будет заметен не сразу. Влияние окажут и изменения в реальных доходах населения, и уровень доверия к рынку. Значимым фактором останется геополитическая обстановка – от неё во многом зависит инвестиционная активность и поведение крупных игроков.

Вывод:

Аналитики считают, что даже при снижении ключевой ставки до 16–17 % к концу 2025 года, потребуются дополнительные инструменты стимулирования. В первую очередь – программы субсидирования, возвращение гибких схем рассрочек и продление поддержки семей с детьми. Также может понадобиться точечная помощь девелоперам в регионах с перегретыми или, наоборот, замороженными проектами.

Ипотека, оставаясь одним из главных инструментов для улучшения жилищных условий в России, требует не только экономических решений, но и гибкой социальной политики. От баланса этих факторов будет зависеть, сможет ли рынок выйти из текущего спада и вернуться к устойчивому росту.

Читайте также:

Цены на жилье в России: новые тенденции

Продажи новостроек в России снизились

Недвижимость Таиланда, Индонезии и ОАЭ стала меньше привлекать россиян

Сколько россиян живут в Сербии: статистика миграции за четыре года

Для россиян за границей запустят специальный сервис «Госуслуг»