Аренда жилья в Каталонии снизилась: последствия нового законодательства

Арендные ставки в Каталонии снизились по итогам первого года действия закона о заморозке цен. В 140 населённых пунктах падение составило в среднем 3,7%, а в Барселоне – 6,4%, пишет портал Catalan News. Каталония стала первым регионом Испании, где были введены жесткие меры по ограничению стоимости аренды, направленные на повышение доступности жилья.

Закон о заморозке арендной платы вступил в силу в марте 2024 года. В соответствии с ним ставки не могут превышать уровень, указанный в договоре за последние пять лет, в «зонах с напряженной ситуацией на рынке жилья» (tensed housing zones). В подобных локациях проживает около 80% населения Каталонии. Аренда жилья, принадлежащего крупным собственникам (от пяти объектов и более), должна соответствовать официально установленному референтному индексу цен. Это один из ключевых механизмов закона, который ограничивает максимальные ставки в зависимости от средней рыночной стоимости аналогичного жилья в районе. В случае расхождения используют минимальное значение.

Министр территориального развития и жилищной политики Каталонии Сильвия Панеке (Sílvia Paneque) отметила, что закон позволил стабилизировать рынок аренды и стал обнадеживающим сигналом для арендаторов. Ежемесячно в регионе заключаются около тысячи новых договоров о сдаче жилья. По словам министра, это указывает на постепенную стабилизацию ситуации. Средняя стоимость новых контрактов в октябре–декабре снизилась на 1,6% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года и на 3,3% относительно начала 2024-го.

Мэр Барселоны Жауме Колбони (Jaume Collboni) заявил, что жилищный закон работает» и помогает справляться с последствиями ценового скачка, который в предыдущие годы достигал 68%. «Это не временные меры ради хорошего имиджа, а структурные изменения в правилах игры», – отметил он, добавив, что теперь задача правительства – сделать механизм долгосрочным и юридически устойчивым. Мэр также подчеркнул, что коррективы законодательства направлены на защиту интересов тех, кто хочет остаться жить в городе – в первую очередь молодых семей.

Однако не все участники рынка поддерживают новые правила. Платформа Idealista в опубликованном отчёте утверждает, что за последние пять лет предложение аренды в Барселоне сократилось на 84%, а цены выросли на 62%. В компании полагают, что причиной служат «карательные меры в отношении владельцев недвижимости», что якобы привело к «драматическому исчезновению» предложений. Колбони, в свою очередь, назвал информацию, которую публикуют частные платформы, предвзятой: «Реальная статистика – это данные, собранные региональными властями, а не порталами, защищающими интересы арендодателей», – подчеркнул он.

Наряду с контролем за долгосрочной арендой власти Барселоны предпринимают дополнительные шаги по стабилизации рынка. Решено запретить краткосрочную сдачу жилья к 2028 году. Предполагается, что программа будет реализована поэтапно. Владельцы арендного жилья пытались опротестовать запрет, заявляя, что это нарушает их права, но недавно Верховный суд Испании отклонил апелляцию собственников и поддержал инициативу мэрии Барселоны.

План предусматривает отказ от продления действующих туристических лицензий и запрет на выдачу новых. Таким образом власти рассчитывают высвободить более 10 000 квартир для длительной аренды и снизить давление на рынок. Предполагается, что это позволит сдержать рост цен и улучшить доступность жилья для испанцев. Проблема признана весьма серьезной в связи со стремительным ростом туризма в Барселоне, который достиг 94 млн визитов в 2023 году, что серьезно перегружает инфраструктуру и влияет на доступность недвижимости.

Еще одной мерой стало повышение туристического налога, который в 2025 году может вырасти в два раза – до 15 евро в сутки на человека. Причем это будет не первое повышение за последнее время: осенью 2024 года сбор уже увеличили с 3,25 до 7,50 евро в пятизвездочных отелях. Теперь решено сделать плату еще выше.

Комплекс принятых мер вызвал неоднозначную реакцию. Представители Ассоциации туристических квартир Барселоны (APARTUR) выразили обеспокоенность по поводу запрета на сдачу жилья туристам, заявив, что это приведёт к росту бедности, безработицы и нелегальному бизнесу. Аналогичная организация в Жироне (ATA) тоже назвала решение ошибочным – особенно в отношении иностранных инвесторов, ранее приобретавших жилье с целью аренды и получения прибыли. С вступлением новых правил в силу они могут лишиться этого источника дохода. В то же время гостиничный сектор полностью поддержал инициативу муниципалитета.

В Испании обсуждаются и другие ограничения – например, для иностранных покупателей недвижимости. В парламенте появились предложения о введении налога в 100% на сделки или полном запрете покупок жилья для граждан стран вне ЕС. Пока такие инициативы находятся на стадии обсуждения, но их появление отражает изменение настроений и политики на рынке недвижимости страны.

Представитель Союза арендаторов Карме Аркарасо считает, что введение жесткого регулирования – это «переломный момент после многих лет диктата рынка». Она подчеркнула, что правительство должно обеспечить исполнение закона, включая систему санкций за нарушения. Объединение настаивает на срочном внедрении инспекций и штрафов, чтобы новые правила работали эффективно и в интересах граждан.

Опыт Каталонии по регулированию рынка аренды демонстрирует первые позитивные результаты: снижение цен, увеличение количества заключаемых договоров, попытки структурного изменения правил игры. При этом сохраняется высокая поляризация в оценках: от поддержки мэрии и арендаторов до критики со стороны риелторских платформ и владельцев недвижимости. На фоне рекордного роста туризма и напряжения на рынке недвижимости Каталония первой в Испании предпринимает решительные меры.

В долгосрочной перспективе эффективность закона будет зависеть от способности властей обеспечить прозрачность, контроль и баланс интересов всех сторон. При этом со временем станет яснее, насколько достоверна статистика, публикуемая правительством, поскольку она противоречит данным частных платформ. Эксперты отмечают, что усиление контроля и ужесточение правил аренды могут ослабить инвестиционную привлекательность региона, особенно для иностранцев.

Читайте также:

Активность основных иностранных покупателей недвижимости Испании снизилась

На побережье Испании прогнозируют снижение количества сделок на 6%

Топ-10 стран для инвестиций в недвижимость в 2025 году: перспективные рынки

Окупасы в Барселоне будут жить без воды, света и газа по решению суда