Рынок новостроек Испании: рост цен и дефицит жилья

Фото: Spanish Property Insight

Цены на новостройки в Испании в 2024 году существенно выросли на фоне ограниченного предложения и высокого спроса. Spanish Property Insight со ссылкой на отчет Vivienda de Obra Nueva 2025 компании Tinsa сообщает, что средняя стоимость нового жилья достигла 2 528 евро за кв. м. Это на 7,6% выше, чем в 2023 году, и на 44% превышает цену вторичного жилья. Разрыв между сегментами назван самым высоким за всю историю наблюдений.

После кризиса 2008 года цены на новостройки в Испании выросли на 66% в номинальном выражении и сейчас на 10% превышают пик 2007 года. Но с учетом инфляции картина меняется: цены повысились на 35% по сравнению с докризисным минимумом, но на 21% ниже уровня 2007-го. Тем не менее, некоторые популярные направления сейчас дороже, чем во время «пузыря», даже с поправкой на инфляцию. К ним относятся Балеарские острова (+19%), Малага и Бенидорм (+2%), а также Марбелья и Санта-Крус-де-Тенерифе, где цены вплотную приблизились к прежним максимумам.

Покупка новостройки требует в среднем 49% располагаемого дохода домохозяйства – существенно выше безопасного порога в 35%. В Барселоне новостройка обходится в более чем 70% дохода, а в ряде других регионов – от 50% и выше. Спрос на жилье подпитывается ростом населения, стабильной занятостью, накопленными сбережениями и активностью инвесторов, в то время как объёмы строительства отстают. По словам главы аналитического отдела Tinsa Кристины Ариас, строительство новых домов действительно увеличилось за последний год, но по-прежнему отстает от спроса. Она отмечает, что основные застройки сосредоточены в пригородах крупных городов и туристических районах, где уже ощущается дефицит земли.

Развивается перекос в сторону инвесторов и туристического сектора. Все больше новостроек ориентированы на международных покупателей и обеспеченных испанцев, приобретающих второе жилье. Муниципалитеты в прибрежных районах предлагают премиальные объекты, а юридические лица – девелоперы, фонды и холдинги – занимают все большую долю на рынке. Как подчеркивает Кристина Ариас, «у инвесторов больше ресурсов, чтобы выдержать рост цен, особенно в зонах высокого спроса».



В 2024 году цены на новостройки в разных регионах варьировались от 1385 евро за кв. м в Эстремадуре до 4399 на Балеарских островах. На уровне регионов наибольший среднегодовой рост цен зафиксирован на Балеарских островах, в Мадриде, Кантабрии и Андалусии – до 19,8%. Однако в отдельных городах повышение оказался еще выше: например, в Виго на 25%, в Малаге на 24,4%. В Алькойе, Сантандере, Бенидорме, Велесе и Картахене повышение приблизилось к 19%. В Паленсии, Сории, Линаресе и Оренсе цены практически не изменились. В Гипускоа стоимость новостроек остаётся на посткризисных минимумах.

В Барселоне средняя цена новостройки достигла 4 968 евро за кв. м. Зафиксирован резкий рост пригородах, таких как Кастельдефельс (+24,5%), Манреса (+16,2%) и Санта-Колома-де-Граменет (+12,5%). В Мадридской агломерации самые высокие цены наблюдаются в Посуэло-де-Аларкон и Алькобендасе (до 4 688). Заметное увеличение отмечено и муниципалитетах Парла (+19,5%), Алькоркон (+14,5%) и Кослада (+13,5%). В среднем цены на новостройки в столицах провинций на 13-59% выше, чем на вторичное жилье. В некоторых городах – до 89%. В то же время в таких населенных пунктах, как Оренсе, Линарес и Паленсия, рынок остается стагнирующим.

По данным Eurostat, в 2024 году стоимость жилой недвижимости в Испании увеличилась на 11,4% по сравнению с 2023-м. Страна заняла второе место в еврозоне по темпам роста цен, уступив лишь Португалии (+11,6%). При этом среднее повышение по государствам ЕС составило 4,9%. Для сравнения: во Франции показатель повысился на 1,3%, а в Германии – на 0,8%.

В первом квартале 2025 года рост продолжился, судя по данным аналитической платформы Dream Properties International. Средняя стоимость жилья в Испании повысилась на 7,5% в годовом исчислении и на 2,9% по сравнению с четвертым кварталом 2024 года. С учетом инфляции повышение составило 4,7%, что указывает на устойчивую тенденцию к перегреву рынка.

Рост цен усиливается на фоне структурного дефицита предложения. Национальный институт статистики (INE) сообщает, что ежегодно в Испании появляется около 246 000 новых домохозяйств, в то время как объемы ввода жилья в эксплуатацию колеблются в пределах 85 000 – 90 000 единиц. Этот разрыв между спросом и предложением напрямую влияет на динамику цен и доступность жилья.

На фоне стремительного роста цен и снижения доступности жилья власти Испании начали принимать жесткие меры для стабилизации рынка. 3 апреля 2025 года была официально закрыта программа «Золотая виза», которая позволяла иностранцам получать вид на жительство в обмен на инвестиции в недвижимость.



С 1 июля 2025 года заработает единый реестр краткосрочной аренды. Все объекты, сдаваемые на срок менее 90 дней, должны быть зарегистрированы и иметь идентификационный номер, обязательный для размещения на платформах вроде Airbnb и Booking. С апреля уже действует закон, обязывающий владельцев квартир в многоквартирных домах получать согласие сообщества собственников перед сдачей жилья в краткосрочную аренду.



Кроме того, обсуждается введение налога до 100% на покупку недвижимости нерезидентами из стран вне ЕС – как дополнительная мера по ограничению спекулятивного спроса. Эти шаги направлены на охлаждение рынка, стабилизацию цен и возвращение жилья в сегмент долгосрочной аренды и постоянного проживания.



Прогнозы на 2025 год остаются сдержанно позитивными. По оценке Fitch Ratings, ожидается рост цен на жилье в диапазоне от 6% до 8% – главным образом из-за сохраняющегося дефицита предложения и устойчивого спроса со стороны инвесторов и домохозяйств. Аналитики CaixaBank Research также прогнозируют сохранение тенденций на повышение, отмечая, что спрос будет поддерживаться несколькими факторами, среди которых снижение процентных ставок до уровня 3,25% по ипотечным кредитам к концу 2025 года, рост доходов домохозяйств на 4% в реальном выражении и увеличение населения за счет иммиграции и демографического восстановления.