Рынок жилой недвижимости Италии в 2025 году

Аналитики Global Property Guide отметили признаки улучшения ситуации на итальянском рынке жилья благодаря растущему спросу и дефициту предложения из-за слабого строительства. Общий индекс цен в четвертом квартале 2024 года вырос на 4,51% относительно такого же периода 2023-го, с учетом инфляции показатели скромнее – 3,21%. В начале 2025 года стоимость недвижимости понизилась.

Сколько стоит жилье в Италии

По данным Национального института статистики (ISTAT), новые дома подорожали на 3,99%, жилье на вторичном рынке – на 3,43% (2,15% в реальном исчислении). В обзоре рынка жилья Banca D'Italia за четвертый квартал 2024 года отмечено, что давление на цены в сторону повышения в основном было вызвано восстановлением спроса. При этом оценки количества потенциальных покупателей значительно улучшились, а предложение оставалось слабым. Ранее основной причиной отмены сделок называли трудности с получением ипотеки, но доля подобных отказов снижается пятый квартал подряд.



Idealista пишет, что средние цены на дома выросли на 2,2% за последний год. Однако в первом квартале 2025 года эта тенденция сменилась падением на 2,6% относительно января-марта 2024-го – в среднем до 1801 евро за кв. м. С учетом инфляции цены на жилье снизились на 4,6% за тот же период.



Цены по всем видам жилья уменьшились в Италии на 4,2% (-5,3% с учётом инфляции) в начале 2025 года. В Риме подобная недвижимость оценивалась в 3124 евро за кв. м, что на 1,1% больше, чем в предыдущем квартале, и на 3,4% превышает годовой показатель. Дороже всего продают жилье в Милане – €4 986, стоимость почти не изменилась относительно прошлого года и снизилась на 1,6% по сравнению с октябрем-декабрем 2024. Высокие цены отмечены также в Больцано (€4 598), где они опустились на 1,8% за квартал, но выросли на 2,7% за год. На третьем месте по дороговизне Венеция – €4 562, снижение на 0,2% и повышение на 2,1% соответственно.

Во Флоренции в первом квартале 2025 года цены на жилье выросли на 6,1% по сравнению с предыдущим годом и составили в среднем 4331 евро. В Болонье отмечено снижение на 3,8% – до 3450, в Неаполе на 3,9% – до 2712. В Турине недвижимость подорожала на 1% – до 1870 евро. Подешевело жилье в Палермо (€1341), Генуе (€1384). В Катании цены увеличились на 2,1%, до 1240.

Льготы для стимулирования активности рынка

ISTAT сообщает, что количество разрешений на строительство жилых зданий сократилось на 3,1% в четвертом квартале по сравнению с предыдущим. Полезная площадь уменьшилась на 0,4% за квартал и на 1,2% за год. Показатели по жилым помещениям в новых зданиях снизились на 2,7% относительно такого же периода 2023-го.

Всего в 2024 году объемы нового жилья, которое разрешено строить, увеличились на 0,6% относительно 2023-го, до 4,73 млн кв. м. Количество разрешений незначительно сократилось на 0,2% – до 55 164 единиц. Аналитики отмечают, что это хороший результат, потому как в 2023 году фиксировалось падение на 7,7%, а в 2022-м – на 21,9%.

Для стимулирования активность на рынке правительство Италии ввело несколько мер. С 1 января 2025 года владельцам жилья на вторичном рынке увеличили срок продажи до 24 месяцев вместо прежних 12-ти с сохранением права на налоговые льготы. Также продлен срок действия льготного 7-процентного налога для пенсионеров, решивших переехать на юг Италии в муниципалитет с населением не более 20 000 человек – с пяти до девяти лет. Для участия в программе подходят Сицилия, Калабрия, Сардиния, Кампания, Базиликата, Абруццо, Молизе или Апулия.

С 2020 года введены налоговые льготы в качестве поощрения энергоэффективного ремонта домов. Первоначально предлагался налоговый вычет в 110%, но это оказалось экономически нецелесообразно. Министр экономики Джанкарло Джорджетти сообщил, что общий объём реализованных налоговых льгот составил 219 млрд евро. Это в значительной степени способствовало росту государственного долга страны, который в настоящее время приближается к 140% ВВП. Соответственно, программа также привела к росту расходов на строительство, вдобавок, отмечались многие случаи мошенничества. В итоге льготу снизили до 90% в 2023 году и до 70% в 2024-м, а в 2025-м ее сократят до 65%. К тому же банки и финансовые учреждения больше не смогут зачитывать кредиты на получение супербонусов в счет взносов на социальное обеспечение или страхование. А кредиты, приобретенные менее чем за 75% от их номинальной стоимости, теперь должны быть использованы в течение шести лет и не могут быть возвращены, перенесены на будущее или переведены другим лицам.

Доходность от аренды недвижимости

Валовая доходность от аренды жилья в Италии оценивается в 1 квартале 2025 года в 7,56%. В Риме этот показатель варьируется от 4,74% до 9,14%, в Милане – от 3,22% до 6,92%. Во Флоренции средний показатель 7,35%, в Турине – 8,34%, в Палермо – 8,29%. Сохраняется возможность получить 7,41% годовых в Неаполе, но нужно тщательно выбирать локацию, потому что во многих районах показатель держится чуть выше 4%. В Катании уровень колеблется от 6,8% до 10,08%.



Эксперты рекомендуют учитывать большие налоги в стране, коммунальную плату и расходы на обслуживание – это способно весьма существенно понизить доход. К тому же частная аренда непривлекательна из-за контроля за платой и других ограничений. Например, ставка может ежегодно увеличиваться только на 75% от индекса стоимости жизни, то есть если инфляция составляет 2%, то разрешено повышать плату только на 1,5%. В связи с этим большинство арендодателей предпочитают заключать долгосрочные договоры, пытаясь учесть в них будущие изменения. В феврале 2025 года фактическая арендная плата за жилье, выплачиваемая арендаторами, выросла на скромные 3,4% по сравнению с аналогичным периодом 2024-го.

Перспективы развития экономики Италии

Экономическая активность в стране пока оценивается как слабая. Уровень инфляции в прошлом году снизился до 1,3%, но в марте отмечено увеличение до 1,2%. Перспективы остаются неопределенными из-за сохраняющейся геополитической напряженности, новой торговой политики США и проблем с эффективным использованием средств ЕС на восстановление после пандемии. По прогнозам Европейской комиссии, экономика Италии вырастет всего на 1% в этом году и на 1,2% в 2026-м. С другой стороны, Международный валютный фонд опубликовал более консервативный прогноз роста экономики Италии – примерно на 0,8% и 0,7% в ближайшие два года.



Банк Италии в свежем прогнозе понизил возможный рост ВВП на 0,6% в 2025 году, 0,8% в 2026-м и 0,7% в 2027-м. Аналитики пояснили, что повышение сдерживается ужесточением торговой политики, но поддерживается восстановлением потребительских расходов. Инфляция потребительских цен прогнозируется на уровне 1,5% в ближайшие два года и до 2% в 2027-м. Предполагается, что базовая инфляция останется на уровне около 1,5% на протяжении всего периода. Влияние повышения тарифов США способно привести к стагнации в 2025 году и медленному росту в последующие.