Эксперты S&P пересмотрели прогнозы по ценам на недвижимость в Европе

Номинальные цены на жилье быстро восстановились в 2024 году за счет улучшения доступности жилья, что побудило S&P пересмотреть прогнозы в сторону повышения, пишет Idealista. Ожидается, что стоимость подобной недвижимости в 11 странах будет расти в среднем почти на 3% ежегодно.

В отчете подчеркивается, что ожидания основаны на грядущем смягчении денежно-кредитной политики и снижении ипотечных процентов. Предполагается, что повышение доступности жилья станет основным фактором восстановления европейских рынков недвижимости, особенно в Италии, Нидерландах, Ирландии и Испании. Оказать воздействие также должны и более слабые инвестиции в недвижимость, и недостаток предложения на рынке. В настоящее время восстановление спроса, по мнению аналитиков, обусловлено рекордным уровнем занятости в большинстве европейских экономик, восстановлением доходов домашних хозяйств, сокращением задолженности и ростом населения.

Эксперты S&P отмечают, что процентные ставки по ипотечным кредитам продолжали снижаться до четвертого квартала 2024 года, в то время как более строгие строительные нормы для удовлетворения требований энергоэффективности стимулируют строительство нового жилья. И эти факторы, по их мнению, будут продолжать оказывать влияние в течение следующих двух лет и увеличат спрос. Темпы восстановления в разных странах различаются.

Италия

В Италии во время пандемии запустили программу Superbonus, которая предусматривала налоговые смягчения. Она привела к резкому росту строительного сектора и некоторых других, но сейчас эффект от нее снижается. Спрос нормализуется, что вызвало рост цен на существующее жилье. Задолженность домохозяйств по отношению к доходам достигла самого низкого уровня за десятилетие. С другой стороны, учитывая сокращение численности населения трудоспособного возраста, нехватка рабочей силы была уменьшена в меньшей степени, чем в других странах.

По прогнозам других экспертов, к 2025 году количество сделок с жилой недвижимостью в Италии вырастет на 8%, что свидетельствует о восстановлении рынка. Аналитики Scenari Immobiliari предполагают, что количество договоров купли-продажи увеличится с 720 000 в 2024 году до 760 000 в 2025-м. Этот показатель на 36% превышает уровень 2020 года.

Ожидается, что к 2025 году общая стоимость сделок с недвижимостью превысит 140 миллиардов евро. В жилищном сегменте прогнозируется рост на 4,3%, но наибольший расцвет будет в гостиничном бизнесе, который процветает благодаря международному интересу к элитной недвижимости (+13,3%). Эксперты консалтинговой компании Cushman & Wakefield ожидают, что в 2025 году на двух основных рынках Италии, в Милане и Риме, цены на продажу и плата за съемное жилье продолжат расти на фоне дефицита предложения и замедления темпов строительства.

При этом, по оценкам аналитиков, в 2025 году итальянские домовладельцы будут тратить в среднем 3000 евро в год на содержание недвижимости, не считая налогов и коммунальных услуг. Также нужно учитывать дороговизну ремонта недвижимости в Италии. Например, на работы в здании площадью 250 м кв. м может потребоваться минимум 300 000 евро, причём большая часть этой суммы пойдёт на оплату труда. То есть, даже мелкий ремонт может быстро влететь в копеечку, увеличивая ежегодные расходы на обслуживание.

Налоги на недвижимость, такие как IMU, взимаются отдельно, они всё равно показывают, насколько дорого обходится владение домом в Италии. Эти налоги различаются в зависимости от муниципалитета, что добавляет ещё один уровень финансового планирования, который необходимо учитывать домовладельцам. Нотариальные и агентские сборы, хотя и не входят в стоимость ежегодного обслуживания, являются частью общей картины владения недвижимостью в Италии. Они могут составлять от 1% до 5% от стоимости сделки. Понимание этих расходов крайне важно для всех, кто рассматривает возможность покупки недвижимости в Италии, поскольку они отражают более широкие финансовые обязательства.

Средняя доходность от аренды жилой недвижимости в первом квартале 2025 года оценивается экспертами Global property guide в 7,56%. В Риме этот показатель составляет 7,55%, в Милане – 5,44%, во Флоренции – 7,35%. В Турине валовая доходность достигает 8,34%, в Палермо – 8,29%, в Неаполе – 7,41%, а в Катании – 8,55%.

Португалия

В Португалии количество разрешений на строительство увеличилось до уровня 2009 года. Однако накопление предложения не может удовлетворить спрос, особенно в густонаселенных районах. Рынок недвижимости также выигрывает от иностранного спроса, отмечено в отчете S&P.

По данным Национального института статистики, в третьем квартале 2024 года жилье в Португалии подорожало на 9,8% по сравнению с таким же периодом 2023-го. Это самый большой рост с октября-декабря 2022-го. Общая стоимость сделок составила около 9,05 млрд евро, что на 28% больше, чем в том же квартале предыдущего года. С июля по сентябрь было совершено 40 909 сделок с недвижимостью, это на 19,4% больше, чем год назад. Жилье на вторичном рынке подорожало сильнее, чем новое.

За первые девять месяцев 2024 года стоимость проданных домов выросла на 13,5% по сравнению с аналогичным периодом 2023-го – до 23,7 млрд евро, что немного ниже рекордного показателя 2022-го (24,4 млрд). Самые высокие цены были зафиксированы в густонаселённом столичном регионе Лиссабона и на богатом севере страны. На налоговых резидентов Португалии приходилось 93,5% сделок с недвижимостью, за ними следуют граждане других стран Евросоюза (3,37%) и государств, не входящих в ЕС (3,13%).

При этом отмечается хроническая нехватка доступного жилья в стране, которая продолжает ухудшаться из-за состоятельных иностранцев, которых привлекают права на проживание, связанные с инвестициями в недвижимость, и налоговые льготы, предлагаемые государством. Туристический бум также привёл к резкому росту спроса на краткосрочную аренду жилья, что усугубило ситуацию на рынке недвижимости. Это вызвало протесты в Лиссабоне и других городах, где местные жители с трудом могут позволить себе жильё.

Растущее недовольство из-за роста цен на жильё побудило Португалию в прошлом году исключить инвестиции в недвижимость из программы «Золотая виза» – пятилетней программы, которая позволяет получить вид на жительство за инвестиции. Правительство также сократило налоговые льготы для новых жителей, чтобы охладить рынок. Эксперты ожидают, что цены на жилье продолжат расти как минимум до 2026 года, но власти будут вводить новые меры по замедлении этого процесса. Возможно, этому будет способствовать программа «Строить Португалию».

По данным Global property guide, валовая арендная доходность в Лиссабоне составляет в 4,45%. Платформа Numbeo оценивает этот показатель в среднем по стране в 5,52-5,88%.

Испания

В Испании устойчивый рынок труда, на взгляд аналитиков S&P, повысил доходы домохозяйств и доступность жилья. Кроме того, уровень ипотечной задолженности на испанском рынке недвижимости исторически низкий. Другие аналитики оценивают происходящее иначе, подчеркивая попытки правительства жестко урегулировать рынок недвижимости в борьбе с жилищным кризисом. Считается, что активность иностранцев способствует росту цен и в целом лишает местных граждан доступных объектов недвижимости. В связи с этим уже проходили массовые протесты как против иностранных туристов, снимающих жилье по завышенной стоимости, так и против покупателей из других государств.

Власти начали с ужесточением правил на рынке аренды, но этого оказалось недостаточно. Теперь председатель правительства Педро Санчес считает, что для повышения уровня доступности жилья в Испании нужно увеличить НДС на сдаваемое жилье. Это поможет предотвратить увеличения количества подобных предложений. Владельцы жилья, сдаваемого туристам, занимаются бизнесом, но пока во многих случаях не платят НДС с аренды и налог на передачу имущества (ITP). Для некоторых категорий применяется НДС в 10%. Если налогообложение изменят, то владельцам арендного жилья придется платить по общей ставке 21%.

Также власти Испании рассматривают ведение налога в 100% при покупке недвижимости иностранцами из государств, которые не входят в Евросоюз. Появилось и предложение о запрете подобных сделок, если такие покупатели или их семьи не проживают в стране, где запланировали сделку.

Аналитики предполагают, что все эти факторы способны привести к снижению спроса на жилье – как минимум в премиум-сегменте. Это, возможно, замедлит темпы роста цен в популярных среди иностранцев регионах, среди которых Коста-дель-Соль, Барселона и Мадрид. Вместе с тем подобные меры окажут негативное воздействие на инвестиционную привлекательность.

Global property guide оценивает валовую арендную доходность в Мадриде в 5,49%, на платформе Numbeo средний показатель по стране указан в 5,27-6,31%.

Другие страны

В Нидерландах спрос стимулировали вычет процентов по ипотечным кредитам и освобождение от налогов для тех, кто покупает жилье впервые, отмечают аналитики S&P. Ирландский рынок недвижимости отличается от остальной Европы. Цены на жилье были скорректированы только в реальном выражении из-за отсутствия предложения, высокой иммиграции в последние годы и сильного рынка труда.

С 2019 года средние цены на жилье в Европе выросли на 25%, несмотря на недавнюю коррекцию в 2022-2023 годах, вызванную повышением ставок центральными банками. Это повышение стоимости превысило рост инфляции, который составил 20% в период с 2019 по 2024 год, хотя и соответствовал среднему росту доходов домохозяйств (24%) за тот же период.

Рост цен на жилье соответствовал росту доходов домохозяйств в Великобритании и других странах, за исключением Португалии и Швейцарии. В результате доступность жилья в таких странах, как Франция, Германия, Италия и Швеция, увеличилась, а соотношение цен к доходам примерно на 5% ниже, чем было до пандемии. «Это должно поддержать дальнейшее повышение цен, потому что мы ожидаем, что рынки труда в этих странах останутся устойчивыми, а центральные банки продолжат снижать процентные ставки», – уточняют аналитики S&P.

Эксперты отмечают, что в Европе сохраняется воздействие напряженного геополитического положения. Дополнительное негативное воздействие на экономику стран ЕС способны оказать новые решения президента США и возможное обострение отношений не только в связи с торговыми пошлинами, но и из-за разницы позиций, связанных с ситуацией на территории Украины.

Читайте также:

Объемы ввода жилья в Европе упадут до 10-летнего минимума

Ключевые тенденции 2025 года для рынков недвижимости ЕМЕА

Лучшие экономики мира в 2024 году. Рейтинг развития стран