Пузырь на рынке жилья Европы? ЕЦБ предупреждает о масштабной переоценке

На рынке недвижимости Европы наблюдаются признаки значительной переоценки. В исследовании Caixabank, основанном на данных ЕЦБ, отмечается, что доля таких локаций достигла 80%. Наибольшее количество признаков перегрева зафиксировано в Люксембурге, Эстонии, Греции и Португалии.

В исследовании отмечено, что цены на жилье в ЕС за последние пять лет определялись денежно-кредитной политикой. В 2020 году недвижимость стала дорожать из-за отложенного спроса и накопившихся сбережений. Сказались также потребности населения в новом жилье и низкие процентные ставки. В результате в первые месяцы 2022 года рост цен в годовом исчислении достиг 6% (в реальном выражении). Летом началась коррекция из-за повышения процентных ставок для борьбы с ростом инфляции.

В 2024 году спрос возобновился, и цены снова выросли. Во втором квартале зафиксировано небольшое повышение по сравнению с таким же периодом 2023-го. В целом с 2020 по 2024 годы цены на жилье в ЕС с учетом инфляции оказались лишь на 2% выше уровня четвертого квартала 2019-го, но в номинальном выражении они увеличились на 26%.





Среди стран, которые превысили пиковые значения, достигнутые до повышения ставок, эксперты выделили Португалию, Литву, Болгарию, Словению и Хорватию. В этих государствах совокупный рост реальных цен на жилье с конца 2019 года по третий квартал 2024-го превысил 25%.

На противоположном конце спектра оказались Финляндия, Германия, Швеция, Франция и Италия. В этих странах рынки жилья гораздо крупнее, а цены остаются на минимальном уровне, который отмечался после цикла повышения процентных ставок в 2022-2023 годах. Ярким примером является Германия, где недвижимость подорожала на 17% за два года (с 4-го квартала 2019 года по такой же период 2021-го), но затем подешевела на 23% – к июлю-сентябрю 2024. За пять лет в целом цены на недвижимость в Германии снизились примерно на 10%.

По данным ЕЦБ, более 80% стран региона демонстрируют завышенную стоимость. После бума на рынке недвижимости в середине 2000-х годов доля переоцененных рынков в Европе сократилась на 20-30%. Однако с 2018 года стоимость недвижимости снова стала повышаться и в некоторых локациях вновь достигла рекордных показателей. Сейчас, по данным экспертов, больше всего завышены цены в Люксембурге, Эстонии, Греции и Португалии – от 20% до 30%. При этом недооценены Румыния, Финляндия, Италия, Кипр и Ирландия.







Европейский совет по системным рискам (ESRB), который отслеживает тенденции в ценах на жилье, а также учитывает заимствования домохозяйств, их способность покрывать ипотечные платежи, изменения в сфере кредитования, считает Данию, Люксембург, Нидерланды и Швецию странами региона с самыми высокими системными рисками, связанными с рынком жилья.

Также указано несколько стран, за экономикой которых в ближайшие годы нужно будет внимательно следить. Среди них Португалия, Болгария, Венгрия и Эстония, которые, по мнению ESRB, относятся к странам с умеренным системным риском и макропруденциальной политикой, которая до сих пор была адекватной и достаточной. Однако в последние кварталы рост цен на жилье в них ускорился, и теперь недвижимость переоценена. Низкий системный риск отмечен на Кипре, в Греции, Италии, Латвии, Румынии и Испании.



В исследовании Euroconstruct отмечено, что рынок недвижимости Европы переживает структурные изменения. В 2025 году объем нового строительства сократится до 1,5 млн объектов – минимального уровня за десятилетие. На фоне дефицита жилья инвесторы смещают фокус с коммерческой недвижимости на жилые проекты с устойчивым спросом, такие как многоквартирные дома и студенческие резиденции.

Крупные игроки, включая Patrizia SE, создают специализированные фонды с ожидаемой доходностью 13-15%. Растет интерес и со стороны частных инвесторов, стремящихся к стабильной рентной доходности на фоне снижения привлекательности традиционных активов. Предполагается, что в Германии объем сделок может вырасти до 40-42 млрд евро в 2025 году, а в Великобритании количество продаж увеличилось на 14%. Однако планы по строительству 300 тысяч объектов в Британии вряд ли будут выполнены – финансирования хватит лишь на половину.

По данным аналитической группы International Private Investment, в странах Западной Европы, таких как Франция и Германия, в 2025 году ожидается рост цен на жилье на 2-3%, в то время как в Скандинавии – до 4-5%, особенно в пригородах и прибрежных районах. Это связано с популярностью удаленной работы и спросом на комфортное жилье за пределами крупных городов.

В Южной Европе недвижимость станет дороже на 5-6% в прибрежных районах Испании, таких как Малага и Валенсия. В Португалии рынок элитной недвижимости замедляется из-за изменений в правилах «золотой визы». В Грузии наблюдается высокий потенциал в жилом и особенно в брендированном гостиничном сегменте. Эксперты называют эту страну одним из наиболее перспективных направлений в Восточной Европе.

Прогноз на 2025 год в целом указывает на сохранение интереса к европейской недвижимости, особенно в стабильных и привлекательных с точки зрения туризма регионах, при этом инвесторы все активнее изучают альтернативные и развивающиеся рынки. Однако при благоприятных перспективах рынок сопровождается рядом рисков. Повышение процентных ставок может ограничить доступ к ипотечному кредитованию и снизить покупательскую активность. В отдельных сегментах, например, на рынке бюджетного жилья, есть риск перенасыщения, поскольку объемы строительства в некоторых странах опережают реальный спрос.

Политические факторы также вносят неопределенность. В странах ЕС усиливается регулирование арендного сектора, что может негативно повлиять на доходность краткосрочных и долгосрочных проектов в этом сегменте. Геополитическая нестабильность, в том числе конфликты и санкционное давление, ограничивает приток иностранного капитала на рынки Восточной Европы.

Экономическая ситуация остается еще одним источником риска. Высокая инфляция и возможное замедление развития могут сказаться на платежеспособности арендаторов и увеличить долю просроченных платежей. Кроме того, изменения в законодательстве, включая отмену программ выдачи ВНЖ и гражданства за вложения, снижают привлекательность ряда стран для иностранных инвесторов и требуют пересмотра долгосрочных стратегий.

Читайте также:

Строительный кризис в Германии: как дефицит жилья меняет рынок в 2025 году

Инфляция в Чехии в 2025 году: ЦБ приостанавливает снижение ставок на фоне рисков

Финляндия запретила россиянам без ВНЖ покупать недвижимость

ЕС планирует ограничить безвизовый режим для стран с «золотыми паспортами»

Какие страны Европы ужесточают правила получения ВНЖ в 2025 году