В Испании запретят продажу и аренду жилья без энергоэффективного сертификата

Фото: Spanish Property Insight

С 1 января 2030 года в Испании вступит в силу новое обязательное требование: все жилые объекты на рынках продажи и аренды должны будут иметь сертификат энергоэффективности с минимальной оценкой «E». С 2033 года этот порог повысится до уровня «D», сообщает Spanish Property Insight.

Модернизация и финансовая нагрузка

Это изменение является частью более широкой инициативы Европейского зеленого курса и связано с усилиями по достижению углеродной нейтральности к 2050 году. Недвижимость и строительный сектор находятся в центре внимания, поскольку здания по всему ЕС ответственны более чем за треть выбросов. Многие дома в Испании – особенно старые – далеки от этих стандартов: им недостает теплоизоляции, современных систем отопления и энергоэффективной инфраструктуры. Основная цель этих мер – сократить выбросы парниковых газов за счет модернизации жилого фонда, а также мотивировать владельцев и инвесторов переходить к устойчивым и энергоэффективным решениям.

Для получения сертификата владельцу потребуется нанять лицензированного техника – архитектора или инженера, который оценит такие параметры, как ориентация здания, материалы, системы отопления и охлаждения, энергопотребление. Стоимость процедуры составит от 50 до 200 евро в зависимости от типа и площади жилья. Сертификат будет действовать в течение 10 лет, и его необходимо зарегистрировать в региональном реестре для получения официальной отметки энергоэффективности.

На данный момент наличие энергетического сертификата (Certificado de Eficiencia Energética, CEE) обязательно для размещения объекта на рынке, но нет требований к конкретной категории. Документ лишь информирует покупателя или арендатора о том, как дом оценивается по шкале от A (отлично) до G (очень плохо). С 2030 года этого будет недостаточно. Чтобы участвовать в продаже или аренде, объект должен будет иметь как минимум оценку «E», а с 2033 года – «D». Объекты, не соответствующие требованиям, не смогут участвовать в сделках.

Последствия этих изменений особенно серьезны для владельцев старого жилья. По последним данным, почти треть домов в Испании были построены более 70 лет назад, а еще примерно треть имеют возраст от 50 до 69. В результате около 85% подобных объектов не соответствуют современным стандартам энергоэффективности и потребуют хотя бы частичной модернизации в течение ближайшего десятилетия. Такие обновления, как теплоизоляция, установка энергоэффективных окон, современных систем отопления и охлаждения или солнечных панелей, потребуют серьезных вложений со стороны владельцев.

В связи с увеличением финансовой нагрузки власти Испании совместно с Евросоюзом разработали схемы финансирования для поддержки энергоэффективных модернизаций. Ключевую роль сыграют средства фонда Next Generation EU, благодаря которым можно будет частично или полностью покрыть затраты на реконструкцию, особенно для уязвимых групп населения или проектов с высокой степенью улучшений.

При отсутствии соответствующего сертификата продажа или аренда недвижимости будет запрещена, а нарушителям грозят серьезные штрафы. В проектах регионального законодательства рассматриваются санкции до 60 000 евро, особенно в случаях, когда арендодатели сознательно игнорируют требования и продолжают сдавать объекты без необходимой сертификации.

Другие изменения на рынке недвижимости Испании

Власти ужесточают правила и в других сегментах рынка недвижимости под давлением общественных настроений. В стране уже не первый год проходят массовые акции протеста. Население требует изменить правила аренды и продажи, сделав жилье более доступным. В стране не хватает около 500 тысяч единиц жилого фонда. Каждый год строится не более 120 тысяч объектов – это в шесть раз меньше, по сравнению с докризисным уровнем 2008. По данным платформы Idealista, за последние 10 лет стоимость аренды удвоилась, а цены на жилье выросли на 44% – намного быстрее, чем доходы населения. После пандемии количество объектов для долгосрочной аренды снизилось почти вдвое.

В ответ на протесты власти приняли закон, ограничивающий рынок аренды, и передали часть полномочий регионам. В Малаге с января 2025 года введен мораторий на регистрацию новых туристических квартир в 43 районах. В Мадриде запрещено размещение в жилых домах без отдельного входа. В Барселоне планируется полностью запретить краткосрочную аренду к 2028 году. Попытки оспорить это решение в суде оказались безуспешными. В Каталонии после введения заморозки арендной платы в 140 населенных пунктах арендные ставки снизились в среднем на 3,7%, в Барселоне – на 6,4%. Этот опыт власти могут распространить и на другие регионы.

С июля 2025 года вводится обязательная регистрация всех арендных объектов с присвоением индивидуального идентификационного номера. Аренду в многоквартирных домах, возможно, придется согласовывать с другими жильцами. Платформы вроде Airbnb обязаны указывать номер регистрации в каждом объявлении и передавать данные властям. За нарушение предусмотрены штрафы до 600 тысяч евро. Вдобавок, в Испании закрыта программа «золотых виз», позволявшая получить ВНЖ за инвестиции. По заявлению властей, программа способствовала спекуляциям и рост цен в элитном сегменте.

Обсуждаются и новые ограничения. В некоторых регионах планируют ввести налог на покупку недвижимости гражданами стран вне ЕС – до 100% от стоимости сделки. Также рассматривается повышение налога на краткосрочную аренду до уровня гостиничного бизнеса и даже запрет на сделки для нерезидентов.

Впервые за десятилетие испанское правительство столь масштабно вмешивается в рынок недвижимости – одновременно усиливая климатическое регулирование, ограничивая приток инвестиций и усиливая защиту арендаторов. По мнению аналитиков, эти меры могут изменить саму модель функционирования рынка, но при этом вызвать настороженность со стороны международных инвесторов.

Читайте также:

Американцы скупают жилье в Испании по рекордным ценам

Рынок новостроек Испании: рост цен и дефицит жилья

Испания рассматривает возможность принимать миллион мигрантов каждый год

Какие страны Европы ужесточают правила получения ВНЖ в 2025 году

Уровень жизни в Европе: где за десятилетие произошли самые большие изменения