Жилищный рынок Финляндии: снижение сделок, сдержанный спрос и инвестиционные риски

Фото: Unsplash

Финский рынок жилья демонстрирует признаки охлаждения. Объем продаж продолжает снижаться, цены в реальном выражении падают, а доля арендаторов достигает рекордных значений, сообщает Statista. Эти сдвиги отражают как макроэкономическую нестабильность последних лет, так и растущее неравенство между столичным регионом и остальной частью страны.

В 2024 году в Финляндии было продано около 34 500 квартир и апартаментов – это самый низкий показатель за последние пять лет. Продажи индивидуальных жилых домов также сократились. Хотя индекс реальных цен на участки под частные дома в Хельсинки достиг локального максимума – 137,7 пункта (база 2015 года), в остальных регионах он составил лишь 82,2. Это означает, что участки под застройку в столице почти в полтора раза дороже, чем в среднем по стране. При этом цены на уже существующее жилье продолжают падать: индекс опустился до 81,4 пункта, что отражает общую стагнацию с 2021 года и делает рынок менее благоприятным для продавцов.

По данным CBRE, средние цены на вторичное жильё в 2024 году снизились на 2,8% в столичном регионе (HMA), на 5% в Тампере и на 2,7% в Турку. В IV квартале снижение составило 1,4% в HMA, 3,6% в Тампере и 0,1% в Турку. При этом арендные ставки в HMA выросли на 0,4%, в Турку – на 2,1%, в Тампере – на 2,4%. С 2015 года арендная плата в Хельсинки росла быстрее, чем цены на жильё, что дополнительно стимулирует интерес к аренде со стороны населения.

Города, особенно Хельсинки, Вантаа и Эспоо, сохраняют высокую концентрацию спроса и напряжённую ситуацию с доступностью жилья. В то время как в сельской местности цены ниже, а предложения больше, эти регионы уступают городам по уровню инфраструктуры, предложениям на рынке труда и доступу к услугам. Это способствует дальнейшей поляризации спроса и стимулирует внутреннюю миграцию в сторону городов, где предложение жилья не соответствует растущему спросу.

Etuovi.com сообщает, что в 2025 году интерес к жилью сосредоточен в популярных районах крупнейших городов. В Хельсинки лидируют Тёёлё, Улланлинна, Лауттасаари и Лааясало. В Эспоо наибольший интерес вызывает Тапиола, в Вантаа – Тиккурила, а в Оулу – районы Хаукипудас, Оулунсало, Метсокангас и Кивиккокангас. В Тампере и Турку востребованы центральные локации, такие как Кескуста, Калёва, Пююникки и Хирвенсало. Наиболее быстро продаются объекты в Манккаа (50 дней), Картанонкоски (43 дня), Ылястё (53 дня) и Кивиккокангасе (26 дней). Такие различия в сроках продажи свидетельствуют о неоднородности спроса и ликвидности на рынке в зависимости от района.

В 2023 году около 44% финнов проживали в частных домах, а 38% – в квартирах. Уровень владения жильём в стране соответствует среднему по ЕС, однако он постепенно снижается. Несмотря на долгосрочное стремление к покупке недвижимости, экономическая нестабильность, сложности с получением кредитов и опасения по поводу долговой нагрузки побуждают всё больше граждан отказываться от владения в пользу аренды. Особенно заметна эта тенденция среди молодёжи, студентов и мигрантов. В результате доля арендаторов достигла нового рекорда – почти 31% в 2023 году.

Около 40% квартир, сдаваемых в аренду, принадлежали частным лицам и индивидуальным инвесторам, 30% – муниципалитетам и менее 30% – профессиональным игрокам. Такой баланс делает рынок относительно устойчивым, однако растущая нагрузка на арендный сектор, особенно в Хельсинки и крупных городах, усиливает конкуренцию за жильё и ведёт к росту ставок при ограниченном предложении. Это создаёт дополнительные трудности для уязвимых групп населения.

В 2024 году объемы нового строительства достигли минимума: в HMA объёмы завершённого строительства упали на 40%, начатого – на 51%. По прогнозам, в 2025 году будет построено около 20 000 квартир, в то время как долгосрочная потребность оценивается на уровне 38 000 ежегодно. Существенного увеличения предложения не ожидается до 2027 года. Примерно половина новых объектов в последние два года приходилась на сегмент государственных и субсидируемых арендных квартир (ARA-asunnot).

Инвестиции в жилую недвижимость выросли в 2024 году на 5% – до 560 млн евро. Сектор стал вторым по объёму вложений, заняв 22% от общего объёма сделок. Основная доходность в столичном регионе (HMA) осталась на уровне 4,5% годовых, в то время как в Турку и Тампере она достигала 5%, но сопровождалась более низкой ликвидностью. Большинство сделок пришлись на столичный регион, где активными инвесторами стали Slatto и Sirius Capital Partners.

Средняя арендная доходность, по данным международных платформ, составляет около 3–4% в год в зависимости от региона и типа жилья, что ниже, чем во многих других европейских странах. При этом сделки с участием иностранцев ограничены. Россиянам и вовсе запретили покупать недвижимость в стране.

Рекомендуется также учитывать, что в различных регионах и муниципалитетах стоимость эксплуатации и коммунальных услуг значительно отличается. Это может существенно влиять на итоговую стоимость владения объектом недвижимости и в ряде случаев снижать его инвестиционную привлекательность.

Читайте также:

Финляндия запретила россиянам без ВНЖ покупать недвижимость

Расходы на содержание жилья в Финляндии: подробный анализ

ВНЖ и убежище в Финляндии: новые ограничения в 2025 году

Русскоязычное население Финляндии – более 100 тысяч человек: мигрантов уже свыше 11%

Индекс устойчивости FM 2025: самые стабильные страны для бизнеса и инвестиций