Недвижимость в Болгарии: жилье переоценено на 10-15%

Фото: m.netinfo.bg

Цены на жилье в Болгарии продолжают стремительно расти и, по оценке Европейской комиссии, в 2025 году превышают реальную стоимость на 10–15%. Такой вывод сделан в свежем докладе о макроэкономической ситуации в стране. Только за третий квартал 2024 года рост составил 16,5% в годовом выражении, а по сравнению с 2015 годом – 87%.

В 2024 году наряду с удорожанием наблюдался резкий всплеск ипотечного кредитования – объем новых жилищных займов увеличился на 43%, после прироста на 20% в 2023 году. Ключевым фактором остаются крайне низкие ставки по кредитам, обеспеченные доступной ликвидностью со стороны банков. При этом проценты по депозитам близки к нулю, в отличие от большинства других стран ЕС, где отмечается повышение.

Высокие темпы не привели к кардинальным изменениям. Уровень ипотечного проникновения остается очень низким – 1,8% населения, а объем займов составляет 10,8% ВВП. Это делает рынок уязвимым к перегреву – особенно в контексте слабой защиты заемщиков с низкими доходами.

Болгарский народный банк в 2024 году ввел новые ограничения для кредитования, направленные прежде всего на заемщиков с высоким риском. Однако Европейский совет по системным рискам считает, что таких мер недостаточно. В феврале 2024 года он охарактеризовал болгарский рынок жилья как подверженный среднему уровню риска, а набор действующих макропруденциальных инструментов – как частично адекватный.

Доступность формально улучшилась – благодаря росту доходов. За последние годы средняя зарплата в Болгарии увеличивалась значительно быстрее, чем стоимость квадратного метра. Соотношение цен к доходу снизилось примерно до 60% от своей долгосрочной средней, а обеспеченность жильем на душу населения выросла почти на 20% с 2015 года, достигнув самого высокого уровня в ЕС. Тем не менее, региональное неравенство сохраняется: в сельской местности и бедных общинах доступ к качественным условиям проживания остается ограниченным. Многие дома там устарели, плохо отапливаются и не соответствуют современным стандартам.

По данным Национального статистического института Болгарии, в первом квартале 2025 года жилье подорожало в среднем на 15,1% по сравнению с тем же периодом 2024-го. Особенно заметный прирост зафиксирован на вторичном рынке – +16,2%, тогда как новостройки прибавили 13,4%. Наиболее высокое увеличение среди крупных городов отмечено в городе Русе (+25,4%), за ним следуют Варна (+18,4%) и Пловдив (+17,9%). В Софии недвижимость подорожала на 14,1%.

По сравнению с четвертым кварталом 2024 года средняя цена выросла на 4,2%; вторичный рынок прибавил 6,1%, новостройки – лишь 1,3%. По данным Национальной ассоциации недвижимости, разрыв в стоимости между столицей и регионами увеличивается, а рынок остается активным на фоне высокого спроса.

Портал InvestRopa указывает, что в Софии стоимость квадратного метра колеблется от 1980 до 2225 евро, а годовой прирост достигает 16%. В Варне показатель составляет 1550–1676 евро, в Пловдиве – 1150–1328, в Бургасе – 1200–1300. В туристических зонах, включая Банско, рост также превышает 8–10%.

Eurostat подчеркивает, что Болгария вошла в тройку лидеров по темпам роста (+15,1%). Более высокие показатели зафиксированы только в Португалии (+16,3%), третье место заняла Хорватия (+13,1%). При этом общий индекс цен на жилье (HPI) в Европейском союзе вырос на 5,7% в годовом выражении, а в зоне евро – на 5,4%. Это превышает показатели четвертого квартала 2024 года, когда рост составил 4,9% и 4,1% соответственно.

По мнению аналитиков, повышенный спрос на жилье в Болгарии может быть связан с увеличением доходов населения, ожиданием перехода на евро, а также с низким уровнем финансовой грамотности. Покупатели не всегда оценивают долгосрочные риски, особенно в условиях почти нулевых процентных ставок по вкладам и дешевых ипотек. Это создает дополнительное давление на рынок и увеличивает риски для домохозяйств с ограниченными ресурсами.

Эксперты ожидают, что в ближайшие месяцы рост сохранится, но станет более умеренным. Наиболее устойчивым будет спрос на энергоэффективные квартиры в туристических и прибрежных локациях, а также на объекты с потенциалом для перепродажи.

Читайте также:

Жилье в Болгарии: где найти недвижимость дешевле 1000 евро за метр

Курортная недвижимость в Болгарии: рост, риски и тренды 2025 года

Жизнь и расходы в Европе в 2025 году: подробный гид

Изменения по НДС в Центральной и Восточной Европе в 2025 году: ключевые реформы и новые риски

Перспективы рынков недвижимости Центральной и Восточной Европы