Таиланд: перспективы и риски инвестиций в недвижимость

Фото: Pexels

Рынок жилья Таиланда в 2025 году сохраняет рост цен при слабом спросе. Во втором квартале индекс повысился на 2,71% в годовом выражении благодаря высоким затратам на землю и строительство. В обзоре Global Property Guide отмечается, что девелоперы ведут себя осторожно, сокращая новые проекты и уделяя больше внимания продаже уже построенных объектов.

Динамика цен

На юге Таиланда во втором квартале 2025 года жилье подорожало на 5,48% относительно такого же периода 2024-го, что стало самым высоким показателем в стране. На севере рост оказался минимальным – лишь 1,84%. В столичном регионе цены увеличились на 2,54%, чуть ниже среднего уровня королевства. Среди сегментов лидируют таунхаусы с повышением почти на 5% за год. Индивидуальные дома и кондоминиумы прибавили лишь 1,5% и 1,43% соответственно.

По оценкам экспертов, рынок в 2025 году продолжит расти умеренными темпами. Почетный президент Ассоциации строителей жилья Атхип Пичанон прогнозирует повышение цен на 2-3%, подчеркивая решающую роль стоимости земли. Более высокий сценарий озвучивает управляющий директор Property DNA Суратчет Конгчип, который допускает увеличение на 5-7% в год.

Спрос и роль госполитики

Слабый спрос остается ключевой особенностью. По данным Real Estate Information Center (REIC), в первом квартале 2025 года количество сделок сократилось на 10,52% – до 65,3 тыс. единиц, а их совокупная стоимость снизилась на 13,02% – до 181,5 млрд батов (около $5,4 млрд).
Для поддержки рынка власти временно снизили регистрационные сборы по сделкам и ипотеке до 0,01%, а Банк Таиланда смягчил требования по коэффициенту LTV. Эти меры, по оценкам аналитиков, должны стимулировать активность во втором полугодии.

Относительно устойчивым остается иностранный спрос. Число сделок с кондоминиумами, зарегистрированных за иностранными покупателями, сократилось лишь на 0,48% год к году, а их доля в общем объеме выросла до 18%. Наиболее активными остаются граждане Китая, на которых приходится более трети всех сделок, за ними следуют покупатели из Мьянмы, России и Тайваня.

Предложение и новые проекты

Строительная активность в 2025 году заметно снизилась. В столичном регионе за первые пять месяцев было зарегистрировано 26,3 тыс. завершенных объектов – на 34,6% меньше, чем за аналогичный период 2024-го. Снижение затронуло малоэтажное и многоквартирное жилье.

Схожая тенденция наблюдается и на этапе новых разрешений: в первом квартале 2025 года по стране было выдано 46,9 тыс. разрешений на строительство (-31%). Наибольшее падение пришлось на Бангкок, где объем разрешений сократился почти вдвое. Девелоперы предпочитают придерживаться осторожной стратегии, откладывают старт новых проектов и сосредотачиваются на продаже уже построенных объектов.

Ипотека

Денежно-кредитная политика постепенно смягчается. С октября 2024 года Банк Таиланда снизил ключевую ставку на 100 б. п., и в августе 2025 года она достигла 1,5%. Вслед за этим крупнейшие коммерческие банки скорректировали минимальные розничные ставки до уровня 6,65–7,05%, а государственные кредитные учреждения – до 6,2–6,3%.

Несмотря на удешевление заимствований, выдача новых кредитов продолжает сокращаться. В первом квартале 2025 года объем оформленных ипотек снизился на 10%. Банки ужесточают требования к заемщикам из-за роста проблемных кредитов и снижения платежеспособности домохозяйств.

Для оживления рынка власти разрешили жилищный кредит с коэффициентом LTV до 100% и ввели символические сборы за регистрацию сделок. Эти меры, по оценкам экспертов, способны поддержать спрос на малоэтажное жилье, однако эффект на рынок кондоминиумов может оказаться ограниченным.

Рынок аренды

Арендный сегмент в Таиланде укрепляется благодаря совокупности факторов: растущему числу молодых специалистов, которые откладывают покупку жилья, притоку экспатов и стабильному туристическому спросу. По данным DDproperty, в 2024 году интерес к аренде кондоминиумов вырос на 12% по стране и на 10% в Бангкоке.

Наибольшая активность наблюдается в столице, где проживает около 103 тыс. иностранцев, а также в туристических центрах – Пхукете, Паттайе, на Самуи и в Чианг Мае, где сохраняется высокий спрос на краткосрочную аренду.

Эксперты Global Property Guide оценивают средний показатель арендной доходности в третьем квартале 2025 года в 6,20%. Максимальная доходность зафиксирована в Самутпракане – 8,30%. В Нонтхабури она также выше среднего (6,45%), а в Бангкоке показатель составил лишь 6,04%. В Чонбури на востоке Таиланда инвесторы могут рассчитывать лишь на 5,33%, на Пхукете – 4,86%.

При этом сегмент премиальных квартир демонстрирует устойчивый рост: по данным JLL, в первом квартале 2025 года средние ставки аренды увеличились на 5,4%, а CBRE фиксирует повышение на 4,1% по итогам второго квартала.

Особенно активно дорожают квартиры в престижных районах столицы. В Центральном Лумпини и Сиаме средняя арендная ставка превысила 19 долларов за кв. м, в Сукхумвите она составила почти 18 долларов, а в районах Силом и Сатхорн – около 15 долларов. Таким образом, аренда становится все более заметным сегментом рынка, компенсируя слабую динамику покупок жилья.

Макроэкономический фон

Экономика Таиланда в 2025 году развивается медленнее, чем у соседей по региону. ВВП в 2024 году увеличился на 2,5%, однако по прогнозу Банка Таиланда рост в текущем году составит лишь 2,3%, а Международный валютный фонд ожидает еще более скромные 1,8%. На 2026 год оценки еще осторожнее – около 1,7%.

Инфляция остается крайне низкой. В июле 2025 года индекс потребительских цен вырос всего на 0,21% в годовом выражении, что значительно ниже целевого диапазона в 1-3%. Центральный банк прогнозирует инфляцию на уровне 0,5% в 2025 году и 0,8% в 2026-м. Туристическая отрасль, традиционно играющая ключевую роль в экономике, после восстановления в 2022-2024 годах вновь показывает снижение: в первом полугодии 2025 года в страну приехало 16,7 млн иностранных туристов против 17,5 млн в 2024-м.

Основное падение связано с сокращением потока из Китая и других азиатских стран. Долгосрочные поездки из Европы и Америки частично компенсируют потери. При этом загрузка гостиниц остается высокой – в среднем 72,4% в первом полугодии, что превышает показатели как 2024 года, так и доковидного периода.

Несмотря на низкий уровень безработицы (около 1%), сохраняются структурные проблемы – старение населения, ограниченные инвестиции в человеческий капитал и высокая доля неформальной занятости. Эти факторы, наряду с ростом госдолга и внешними рисками, стали причиной изменения прогноза Moody’s по рейтингу Таиланда в апреле 2025 года со «стабильного» на «негативный».

Заключение

В 2025 году рынок жилья Таиланда демонстрирует умеренный рост цен при снижении количества сделок и сдержанной активности девелоперов. Для инвесторов наибольший интерес представляет арендный сегмент: доходность в среднем превышает 6%, что сопоставимо с другими странами региона и выглядит устойчиво на фоне слабого спроса на покупку. При этом в других локациях вложения могут быть гораздо более рентабельны. Например, в Грузии средний показатель по жилому фонду колеблется на уровне 8–9%, а доходность брендовых отелей значительно выше этого уровня.

Кроме того, в Таиланде по-прежнему действуют законодательные ограничения для иностранцев. Нерезиденты не могут приобретать земельные участки в собственность, а при покупке жилья в кондоминиумах должны соблюдать установленное правило: доля иностранцев в конкретном объекте не может превышать 49% от общей площади. Это существенно сужает выбор для инвесторов и ограничивает возможности инвесторов по сравнению с рынками, где доступ к собственности более свободный.

Сохраняются и другие риски: сокращение новых проектов, ужесточение ипотечного кредитования, рост проблемных займов и снижение туристического потока. Дополнительное давление оказывают высокая стоимость земли и слабая динамика экономики. В таких условиях требуется крайне осторожный подход к выбору региона и типа недвижимости.