Фонды недвижимости Германии теряют инвесторов из-за низкой доходности

Фото: CBRE

Инвесторы вывели из открытых фондов недвижимости Германии за первые десять месяцев 2025 года больше средств, чем за весь 2024-й, сообщает Bloomberg со ссылкой на данные Bundesbank. Это отражает длительное воздействие кризиса на сектор, где фонды теряют привлекательность на фоне пересмотра оценок активов и снижения доходности.

В октябре зафиксированы потери еще на 496 млн евро, совокупный отток за 10 месяцев увеличился до 6,2 млрд евро. Для сравнения: за весь 2024 год инвесторы забрали из таких фондов 5,9 млрд евро. При этом стоит учесть, что выплаты по заявкам происходят с двенадцатимесячной задержкой.

Эксперты отмечают, что решения о выводе средств принимались в период наиболее сильного давления на рынок, вызванного резким повышением процентных ставок Европейским центральным банком. Тогда фонды пересматривали стоимость портфелей: наиболее заметным примером стала платформа под управлением Union Investment (DZ Bank), снизившая оценку активов на 17% — одна из крупнейших корректировок на рынке. По данным Scope Ratings, доходность открытых взаимных фондов недвижимости в прошлом году снизилась до минус 1,3%, что делает их значительно менее привлекательными по сравнению с другими сегментами.



В отчете CBRE отмечено, что рынок многоквартирного жилья в Германии начал восстанавливаться. За первые девять месяцев 2025 года объём сделок достиг 6 млрд евро — на 25% больше, чем годом ранее. Рынок формируют преимущественно небольшие индивидуальные транзакции, а ставки прайм-доходности в крупнейших городах остаются стабильными на уровне 3,40%.

Сделки с объектами на стадии строительства почти удвоились и составляют 35% всех операций. Доля иностранных инвесторов выросла до 34%, а владельцы жилья и REIT-структуры впервые с 2020 года фиксируют положительное сальдо. К концу декабря ожидается до 8 млрд евро. Предложение остаётся ограниченным: количество разрешений на строительство невелико, а спрос растёт. Сроки экспозиции сокращаются — арендные квартиры удерживаются на рынке около 30 дней, объекты в продаже — примерно 65 дней. Кредитование жилого сектора увеличилось лишь на 1,6–1,9%. Аренда в 20 крупнейших городах выросла более чем на 5%. Цены в крупнейших рынках поднялись на 1,4%, средний уровень составляет около 4080 евро за кв. м. CBRE ожидает дальнейший рост арендных ставок и умеренное удорожание жилья при устойчивом спросе и низком объёме нового строительства.



Эксперты Cushman & Wakefield фиксируют первые признаки улучшения на коммерческом инвестиционном рынке Германии после периода волатильности: за первые три квартала 2025 года объём сделок достиг 16,1 млрд евро. Растёт интерес как внутренних, так и зарубежных инвесторов. Особую динамику демонстрируют специальные фонды: их число за десятилетие удвоилось, а объём активов начал увеличиваться после корректировки.

Новые структуры ориентируются на сегменты с доходностью до 6% — логистику, жилую недвижимость и объекты здравоохранения. Только к августу 2025 года европейские фонды недвижимости привлекли 20 млрд евро — больше, чем за весь 2024-й. По оценке Cushman & Wakefield, рынок может завершить год на уровне до 24 млрд евро и вырасти до 25–30 млрд в 2026 году.



Аналитики International Investment отмечают, что динамика восстановления остаётся неравномерной. Дефицит жилья поддерживает арендный сегмент и частично стабилизирует многоквартирный сектор, но слабая экономическая активность в Германии продолжает давить на коммерческую недвижимость. Наиболее уязвимым остаётся офисный сегмент: спрос низок, переоценка активов идёт медленно, а инвесторы сохраняют осторожность. Дальнейшее развитие рынка будет зависеть от улучшения макроэкономических условий и способности участников адаптироваться к меняющемуся спросу.