English   Русский  
Что будет с недвижимостью Европы в 2023: большой обзор десяти ведущих стран


Фото: unsplash


В 2023 году Европа останется ведущим регионом для входящих инвестиций, считают аналитики Knight Frank. Такой вывод они сделали исходя из обзора ситуации на десяти крупных рынках европейского региона: Австрии, Чехии, Франции, Германии, Ирландии, Нидерландов, Польши, Румынии, Испании и Великобритании.

Общеевропейский прогноз


Аналитики считают, что объемы инвестиций будут умеренными, поскольку общемировая ситуация все еще находится в кризисе и вряд ли 2023 год будет более стабильным с точки зрения экономики. Тем не менее, рынки, которые были ликвидными в текущем году, останутся таковыми в ближней перспективе. За счет ликвидных рынков, которые отличаются от страны к стране, инвестиции будут поддерживать сектор недвижимости по всей Европе.

Основные тенденции 2023 года:

• Международные инвесторы воспользуются валютными льготами. Основное внимание институциональных инвесторов, вероятно, будет уделено более мелким индивидуальным сделкам на сумму менее 100 миллионов долларов.

• Крупные инвесторы будут вкладываться в сектор студенческих общежитий и сектор доступного жилья. Это особенно актуально для Франции.

• Центры обработки данных будут дальше популяризоваться среди крупных инвесторов. Наибольшая часть капиталов пойдет в «Золотой треугольник» Великобритании и в инновационные центры Нидерландов (Лейден) и Германии (Берлин и Мюнхен).

• Частные инвесторы будут менее активны на рынке из-за растущих процентных ставок и позиции выжидания, занятой покупателями и продавцами.

Дальше мы приводим отдельную аналитику по указанным выше странам, составленную экспертами Knight Frank.

Австрия: крупные инвесторы будут вкладываться в офисы, а частным инвесторам придется нелегко


Для крупных международных и европейских инвесторов аналитики прогнозируют хороший год. Основной сектор, в который направятся инвестиции – офисная недвижимость. Несколько крупных сделок, проведенных в Австрии в 2022, показывают, что офисный сектор демонстрирует устойчивость, несмотря на кризисы, которые принес с собой этот год. Последний пример: сделка на 75 млн евро, офисный комплекс Walcherstrasse 6 в Вене.

Два других сектора, показавших устойчивость в 2022 – сектор недвижимости для розничной торговли и для промышленности. В совокупности 3 этих сектора обеспечат Австрии приток капитала в 2023 году.

Несмотря на то, что на инвестиционных рынках произошла корректировка цен, они все еще находятся в диапазоне, позволяющем совершать сделки. В этом отношении австрийский рынок коммерческой недвижимости выигрывает от того, что на рынках в последние 2 года не наблюдается перегрева.

А вот для частных инвесторов наступающий год будет труднее. Виной тому – растущая процентная ставка, которая уже повысила расходы домохозяйств, а вместе с ними – спрос на объекты. Напоминаем, что процентная ставка в Австрии поднялась с 0% до 2,5% всего за 6 месяцев. Потребительское доверие в связи с этим остается низким и, как ожидается, будет ограничивать дискреционные расходы по мере роста цен на продукты питания и энергоносители. С другой стороны, рынок труда в Австрии пока остается устойчивым. Безработица значительно ниже уровня, наблюдавшегося в предыдущее десятилетие, что, вероятно, пойдет на пользу рынкам арендаторов.

Читайте также: Инвесторам больше не выгодно покупать недвижимость для аренды в Австрии

Чехия: промышленность будет укрепляться, но в целом экономика слабеет и отпугивает инвесторов


Согласно исследованию Active Capital, промышленный сектор Чехии будет доминировать в трансграничных потоках капитала в 2023 году. Основной источник вложений - управляющие частным капиталом и инвестициями из США.

После рецессии в третьем квартале этого года перспективы чешской экономики омрачены ситуацией на рынке труда, высокой инфляцией и падением реальной заработной платы. В чешском правительстве продолжается дискуссия о том, как улучшить сбалансированность бюджета. Обсуждаются такие варианты, как введение налога на непредвиденные расходы, повышение пенсионного возраста и снижение индексации пенсий. Очевидно, что без изменений темпы роста долга страны будут расти. Ослабившаяся экономика нанесла урон частным инвесторам, в связи с чем спрос на объекты стал падать.

Процентная ставка осталась на уровне 7% к концу 2022, однако существует вероятность того, что ставки будут повышены в ближайшие месяцы. Текущая процентная ставка на 500 базисных пунктов превышает базовую ставку ЕЦБ для зоны евро, что делает финансирование невыгодным, если арендная плата за недвижимость установлена в местной валюте. В результате некоторые арендодатели, чьи активы используют арендную плату в чешских кронах, пытаются изменить ее на номинированную в евро, чтобы сделать ее более привлекательной для инвестиций, однако далеко не все арендаторы соглашаются на такие условия.

Офисный сектор также ожидает спад. Некоторые арендаторы офисов будут сокращать площадь аренды из-за экономического спада, другие - из-за трудностей с привлечением сотрудников обратно в офис. Чехия, как и многие другие страны в годы ковида, перешла на гибридный режим работы, когда часть сотрудников ушла на удаленку, часть – работала в обычном режиме. К началу 2023 офисы так и не вернулись к уровню востребованности, который был в 2019, до начала пандемии, поэтому аналитики прогнозируют, что в грядущем году этот сектор недвижимости не сможет восстановиться до прежнего уровня.

Читайте также: Чехия установила рекорд по росту цен на жилье в ЕС

Франция: объем инвестиций в недвижимость снизится во всех секторах кроме социального жилья


Объемы инвестиций в 2022 году достигли среднего уровня за последние 10 лет, но на 2023 год прогнозируются более низкие уровни. Ключевые факторы снижения объемов: рост стоимости долга и переоценка инвесторами рисков в сфере недвижимости. Они привели к увеличению времени переговоров и отсрочке ряда сделок, и пока нет причин думать, что в 2023 году ситуация кардинально изменится.

Ожидается, что французская экономика избежит рецессии в 2023 году с прогнозируемым ростом на 0,1% за год. Инфляция на уровне 6,2% в ноябре была умеренной по сравнению с другими европейскими странами, и ожидается, что к 2023 году она составит в среднем 4,8%.

Несмотря на относительно устойчивое положение экономики, энергетический кризис и трудности с денежными потоками могут ослабить рынок сдачи в аренду, усиливая нежелание инвесторов рисковать. Промышленный сектор, вероятно, также переживет спад из-за роста арендной платы и дефицита предложения как для инвесторов, так и для арендаторов.

Три сектора французской недвижимости в 2023 году находятся в более выгодном положении:

1. Ликвидная офисная недвижимость в центре Парижа и других крупных городов. Остальные объекты в этом секторе будут менее востребованы.
2. Недвижимость, связанная с туризмом. Гостиничный сектор и недвижимость для розничной торговли, особенно в Париже, будут привлекать инвесторов за счет увеличения турпотока.
3. Самый востребованный сектор – социальное жилье для студентов и пожилых людей. Растущая демографическая группа студентов, стареющее население и меняющийся образ жизни стимулируют спрос на эти активы, в то время как предложение крайне ограничено.

В долгосрочной перспективе Франция сможет восстановить приток инвестиций благодаря строительству канала Сена-Северная Европа. Канал соединит французскую Сену с Бельгией, Германией и Нидерландами. Воплощение этого проекта сделает инфраструктуру региона в разы удобнее и привлечет в страну дополнительный капитал.

Читайте также: Цены на недвижимость во Франции продолжают расти, но темпы роста и продажи снижаются

Германия: хотя экономика пострадала из-за зависимости от России, рынок недвижимости останется устойчивым


Спрос на офисные помещения останется высоким благодаря высококачественным объектам в престижных местах, а общий уровень вакантных площадей, по прогнозам, будет продолжать расти, хотя и скромно. Также ожидается, что промышленный сектор продолжит привлекать трансграничные потоки капитала, особенно от инвесторов из США, Великобритании и Швейцарии.

Германию отличает зависимость от поставок газа из России, а влияние пандемии на цепочку поставок еще не полностью устранено. В совокупности эти факторы стимулируют инфляцию, которая в октябре 2022 достигла рекордного уровня в 10,4%. Давление инфляции особенно ощутимо в связи с ростом затрат на строительство новых зданий и ремонтных работ.

Повышение уровня арендной платы в секторе элитного жилья говорит о привлекательности немецкой недвижимости. Наиболее верно это для ведущих городов, таких как Берлин и Мюнхен. Аналитики считают, что сектор элитного жилья в 2023 году будет активно расти.

В долгосрочной перспективе приток инвестиций будет обеспечиваться завершением проекта тоннеля Fehmarn Belt, который соединит между собой Германию и Данию. Раньше дорога между странами занимала 5 часов, а после постройки железнодорожного Фемарнбельтского тоннеля будет занимать 2,5 часа. Инфраструктурные перемены делают Германию одной из самых привлекательных европейских стран. Если страна сможет достаточно быстро выйти из энергозависимости от России, это еще больше укрепит ее надежность для капиталовложений в регионе.

Читайте также: Цены на недвижимость в Германии упали впервые за 12 лет

Ирландия: экономика укрепится, но доходность инвестиций снизится


Экономические перспективы Ирландии более позитивны, чем у многих стран еврозоны. Ожидаемый рост в 2023 году - 1,7%. Ликвидные объекты во всех секторах недвижимости будут востребованы, считают в Knight Frank.

Предложение ликвидных объектов в офисном, промышленном и жилом секторах ограничено, а спрос будет увеличиваться. Прогнозируется, что в связи с сильным обменным курсом доллара США к евро, интерес со стороны американских инвесторов будет опережать спрос на рынке, как это было в 2022 году, а за ними последуют и европейские инвесторы.

Замедление рынка может произойти из-за сдерживания инфляционного давления путем повышения ставок, которое проводит ЕЦБ.
Ожидается еще как минимум 2 повышения процентных ставок в ближайшее время. Более жесткие условия кредитования замедляют как сроки поступления активов на рынок, так и продолжительность времени, необходимого для завершения транзакций. Следствие - основная доходность офисных объектов и жилых инвестиционных активов уменьшится на 4,25-4,5%.

Читайте также: Цены на недвижимость в Ирландии побили исторический рекорд 2007 года

Нидерланды: инфляция растет, налоги повышаются, но спрос на недвижимость все равно высокий


Сектор услуг составляет 70% экономики Нидерландов, поэтому влияние энергетического кризиса, вероятно, будет менее негативным, чем для других стран с крупными энергоемкими производственными отраслями. В 2023 году Амстердам ожидает рост ВВП на 2,8%, что значительно выше, чем прогнозы по Евросоюзу (-0,1%). Благодаря этим факторам объемы транзакций в Нидерланды вырастут в первой половине 2023 года, особенно в офисном и логистическом секторах.

Активность на рынке аренды офисов в 2022 году ускорилась в результате отложенного спроса из-за бездействия во время пандемии. В центре Амстердама, Гааги и Роттердама и дальше ожидается высокий спрос, благодаря качественным, экологичным и удобным объектам. Нидерланды привлекают иностранные компании и таланты, поэтому рост, особенно в технологическом секторе, будет продолжаться.

Росту спроса не мешала растущая инфляция, которая достигла пика в октябре, повысившись до 14,5%. Процентные ставки, вероятно, будут продолжать расти до второй половины 2023 года. Однако ни инфляция, ни рост ставок пока не оказали существенного давления на рынок, активность оставалась на хорошем уровне.

Правда в начале 2023 в Нидерландах будет повышен налог на передачу недвижимости с 8% до 10,4%. Станет ли это фактором замедления рынка, пока не ясно, но в целом аналитики не видят в повышении налога серьезной угрозы.

Читайте также: Недвижимость в Нидерландах: от самых лучших до самых дешевых регионов страны

Польша: украинский конфликт снизил инвестиционную привлекательность страны


Конфликт на Украине снизил привлекательность Польши как направления для инвестиций. Ожидается, что объемы транзакций в 2023 году будут уменьшены. Сильной стороной рынка недвижимости Польши остаются складские и логистические активы, чему способствуют улучшение дорожной инфраструктуры и доступность рабочей силы.

В 2023 году польская экономика будет стагнировать из-за высокого инфляционного давления и слабого потребительского спроса. Некоторые решения о начале нового строительства откладываются из-за роста его стоимости, что может привести к дефициту предложения через несколько лет, особенно в офисном секторе.

Растущие расходы в ближней перспективе приведут к повышению арендной платы, особенно в новостройках. Плата за обслуживание также увеличится с ростом стоимости коммунальных услуг. Все это делает польский рынок слишком дорогим для частных инвесторов, поэтому ожидается, что в 2023 году рынок замедлится и для жилого сектора.

Читайте также: Как менялась экономика Польши в 2022: худшие показатели за последние 26 лет

Румыния: инвесторы будут вкладываться в офисы и промышленность


В Румынии влияние российско-украинского конфликта на энергетические рынки смягчено тем фактом, что примерно 70% спроса на газ в стране удовлетворяется за счет внутреннего производства. В связи с этим, в 2023 году промышленные объекты будут пользоваться большим спросом, как и в 2022. То же касается и офисного сектора.

В первой половине 2022 в экономике Румынии наблюдался сильный рост ВВП, обусловленный накоплением запасов и высоким потреблением домохозяйств, но перспективы на 2023 год менее оптимистичны, поскольку давление на реальные доходы усиливается из-за роста инфляции. Процентная ставка за этот год повышалась более 10 раз, и вероятно, в 2023 повысится снова.

Тем не менее, ожидается, что на офисном рынке будет расти спрос, в основном благодаря индустрии информационных технологий. В 2022 году в Румынии отмечен рост числа кадров в этой области. Промышленность также будет укрепляться благодаря низкой зависимости Румынии от российских энергоносителей.

Читайте также: Румыния вошла в десятку стран с самой дешевой недвижимостью в Европе

Испания: инвесторов привлекает туристический сектор


Испанская туристическая индустрия продемонстрировала восстановление, зафиксировав в последние месяцы доходы, близкие к допандемическому уровню. Это дает основание прогнозировать увеличение объемов инвестиций в гостиничный сектор в 2023.

Другой сектор, подающий надежды – объекты под сдачу (Build-To-Rent). Этот сегмент вызывает значительный интерес со стороны инвесторов. Доля населения Испании, проживающего в собственном жилье по сравнению с арендованным жильем, значительно ниже среднего по Европе. При этом в стране не хватает жилья, что делает ее благоприятной для инвестиций.

Несмотря на общую экономическую неопределенность Испании, рынок труда демонстрирует признаки улучшения – он снизился на 6% по сравнению с предыдущими десятью годами. В 2023 году ожидается дальнейшее снижение уровня безработицы. Прогнозируется, что и инфляция замедлится, в среднем она составит 8,7% в 2022 году и снизится до 3,7% в 2023 году. Экономические показатели Испании делают ее достаточно надежной для инвесторов.

Читайте также: В Испании продажи жилья растут, а коммерческой недвижимости падают

Великобритания: инвестиции в коммерческую недвижимость снизятся на 13%


В 2023 году инвестиции в коммерческую недвижимость Великобритании могут снизиться примерно на 13% в годовом исчислении, поскольку повышенная инфляция, более высокая стоимость долга, ограничения цепочки поставок и глобальные геополитические препятствия влияют на аппетит инвесторов, считают в Knight Frank.

Несмотря на встречные ветры, с которыми столкнулась экономика Великобритании, у этого рынка есть свои преимущества для инвесторов. Британский рынок коммерческой недвижимости опирается на валютные льготы, привлекательную доходность по сравнению с основными регионами континентальной Европы и ликвидность его объектов.

Самым перспективным сектором аналитики считают недвижимость для розничной торговли. Здесь объемы инвестиций даже могут вырасти на 10% по сравнению с 2022. На это указывает повышенный спрос от институциональных инвесторов, отмеченный в четвертом квартале 2022.

Кроме того, ожидается увеличение инвестиций в центры обработки данных в «золотом треугольнике» Великобритании - в Кембридже, Лондоне и Оксфорде. То же касается сектора студенческих общежитий и жилья под аренду.

Читайте также: Великобританию ожидает инфляция в 11,3%