Как менялись цены на недвижимость России в 2023 году. Исследование Домклик

Эксперты аналитического центра Домклик рассмотрели динамику изменения стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках для крупнейших субъектов РФ за первые 6 месяцев 2023 года. Также аналитики оценили средний размер скидки, которую получают покупатели. В ходе работы использовались данные по ипотечные сделкам Сбербанка.

Первичный рынок

За первые 6 месяцев 2023 было оформлено более 132 тысяч ипотечных сделок, что на 38% превышает показатель первого полугодия 2022 года, и на 11% – 2022-го, сообщается в документе. Сравнение данных за январь и июнь 2023 показало, что в большинстве регионов стоимость квадратного метра в новостройках незначительно увеличилась (в пределах 5%). Она также выросла в большинстве крупнейших субъектов. Явное снижение зафиксировано только в Ростовской области (-16%), в Московской и в Краснодарском крае (-4%).

В начале 2023 года наблюдался ажиотаж, связанный с заявлениями о прекращении льготной ипотеки и снижении субсидирования со стороны застройщиков. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской области увеличение спроса на новостройки оказалось краткосрочным. Уже в феврале он снизился до показателей IV квартала 2022 года, а потом опустился еще больше. Однако в некоторых регионах высокий спрос на первичное жилье фиксировался в январе, например, в Тюменской области, но в феврале-марте тоже наблюдался спад.

В первом квартале 2023 года количество сделок на первичном рынке по России в целом росло. Уже в марте количество оформленных ипотек почти достигло 27 тысяч, что существенно превысило показатели, которые наблюдались во втором полугодии 2022 года (до 18 тыс.). Во втором квартале число выдач превысило 25 тыс.

Резкий рост ипотеки привел к колебаниям цен в большинстве регионов, лидирующих по спросу. В Санкт-Петербурге, Московской области, Краснодарском крае, Тюменской области в апреле цены изменились сразу на 2% – по сравнению с мартом. В июне первичное жилье подорожало, в Московской области, Москве, Краснодарском крае, Санкт-Петербурге и Челябинской области прирост составил 1-2%. Лидером по росту цен стал Татарстан (+9%).

Вторичный рынок

Если судить по ипотечным сделкам Сбербанка, то в июне в большинстве регионов РФ стоимость квадратного метра также превышает значения января. Наибольший прирост отмечается в Омской (+11%), Волгоградской (+10%) и Челябинской областях (+9%). Из всех городов-миллионников снижение фиксируется в Санкт-Петербурге (-0,9%) и более значительное — в Свердловской области (-4,6%).

Отмечается, что в ноябре-декабре 2022 года стоимость квартир на вторичном рынке в большинстве регионов РФ снизилась. В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Тюменской области стоимость квадратного метра упала на 2-4%. В начале 2023 года эти тенденции сохранялись, но с марта в самых крупных регионах цены на «вторичку» начали постепенно расти и к в июне увеличение составило 2-3% в Москве, Московской и Тюменской областях. При этом в Санкт-Петербурге стоимость снизилась на 1%.

По данным на июнь, наибольший размер скидок при продаже жилья фиксируется в Тюменской области (2,5%), Краснодарском крае (2,3%) и в Воронежской области (2,1%). Более 2% дисконта отмечается в Татарстане. Наименьшие показатели по этому параметру наблюдаются в Челябинской области – 0%. Невысокие значения обозначены в Московской (0,5%) и Нижегородской (0,7%) областях, Красноярском крае (0,7%) Свердловской области (0,8%).

Напомним, что в мае 2023 года долги россиян по ипотеке впервые превысили 15 триллионов рублей, портфель жилищных кредитов вырос на 2,2% за месяц. С 1 июня 2023 года ЦБ РФ поднял надбавки по ипотеке – изменения коснулись покупки жилья с первоначальным взносом менее 20%, в том числе по льготным программам. Раньше допускался минимальный взнос в 10%, с лета он неофициально повышен до 20%, а с начала 2023 года ставки поднимут до 30% от стоимости жилья. Предполагалось, что это понизит уровень закредитованности, но в июне россияне получили 4,5 млн кредитов на 1,47 трлн рублей. По данным консалтинговой компании Frank RG, это абсолютный рекорд для национального рынка.

Эксперты ЦБ и Сбербанка отметили, что наблюдается увеличение разницы в стоимости вторичного и первичного жилья. Кроме того, россияне используют для погашения долгов слишком большую часть доходов. Разница растет еще с начала 2020 года, в 2022-м достигла пика и сейчас дошла до 40%, а в некоторых регионах и до 60%. Исключением стали шесть крупных локаций, куда чаще всего мигрируют россияне, это Москва, Московская и Ленинградская области, Санкт-Петербург, Калининград и Сочи, где динамика цен по новостройкам и вторичному рынку похожа. В остальных субъектах разрыв весьма существенный. По мнению экспертов, это связано с оттоком населения и дефицитом качественных квартир. Также аналитики считают, что на первичном рынке начинает сказываться рост объема инвестиций в недвижимость на фоне ослабления курса национальной валюты. Некоторые продавцы повысили цены из-за заявлений о скором прекращении действия льготных программ. На вторичный рынок заемщики начали переключаться в связи с отменой околонулевой ипотеки весной 2023 года.

Многие инвесторы при этом переключились на зарубежные рынки в связи с непонятными перспективами и рискованностью сделок в РФ. В январе-июне 2023 россияне увеличили объемы покупок заграничной недвижимости на 36%, по данным Intermark Real Estate. Больше всего вырос спрос на Карибах, а самое значительное падение отмечается в Черногории. Значительный интерес в 2022-2023 годах вызывает Грузия, в которой нет ограничений для иностранцев, в том числе для россиян. Налоги низкие, представители около 100 стран могут приезжать и жить здесь без виз целый год. В этой стране зафиксирована самая высокая арендная доходность в мире – около 11%, а в Батуми она выше 12%.