Зарубежная недвижимость: Тбилиси опережает столицы Европы по доступности жилья и доходности

Рост активности инвесторов и изменения миграционных потоков значительно повлияли на рынки жилой недвижимости Восточной и Юго-Восточной Европы, сообщают эксперты банка TBC. В исследовании, посвященном этому сектору недвижимости, Тбилиси сравнивают с Софией, Бухарестом, Белградом, Кишиневом, Скопье и Тираной.

Цены и рентабельность инвестиций

В Софии и Бухаресте, в отличие от Тбилиси, наблюдается лучшая доступность жилья, а также более умеренные цены продажи и аренды, благодаря более высоким доходам населения и интеграции в ЕС. Рынки этих городов более зрелые, цены и ставки аренды выровнены. Однако в Софии более низкая доходность указывает на то, что рост цен мог опередить увеличение благосостояния населения.

Тбилиси остается самым доступным городом среди рассмотренных, средняя стоимость жилья оценивается около $2100. Это существенно ниже цен в столицах ЕС и некоторых соседних неевропейских городах. Например, в Софии и Бухаресте цены превышают $3300, что примерно на 50-60% выше, чем в столице Грузии. Белград занимает первое место по стоимости покупки жилья, где цены в два раза выше.



По арендным ставкам Тбилиси демонстрирует одни из самых высоких показателей в группе, особенно с учетом уровня доходов в Грузии. Это свидетельствует о высоком спросе со стороны иностранцев – удаленных работников, цифровых кочевников и релокантов. Подобная динамика наблюдается и в Белграде, где рост цен на аренду также связан с притоком мигрантов и иностранных компаний



Индекс доступности жилья (соотношение цен на квартиры к среднему годовому доходу домохозяйства) в Тбилиси составляет 11,1. Это означает, что для покупки стандартной квартиры требуется примерно 11 годовых доходов семьи. Это выше, чем в Софии и Бухаресте, где жилье относительно доступнее при местных доходах. Однако в Белграде и Тиране этот показатель еще больше, что указывает на гораздо меньшую доступность жилья для местного населения. Основное отличие объясняется уровнем доходов: в Софии и Бухаресте они выше, что позволяет сохранить более низкие индексы доступности при более высоких ценах. В Белграде, Тиране и Кишинёве, напротив, более низкие доходы населения увеличивают индекс доступности, даже если стоимость остается умеренной.

В городах, где активны иностранные покупатели недвижимости, цены часто выходят за пределы, которые были бы оправданы местными доходами. Такая ситуация наблюдается, например, в Белграде. В Тбилиси также увеличился иностранный спрос, что способствовало росту цен. Однако на фоне экономического развития и повышения доходов местного населения влияние на доступность жилья несколько смягчилось, хотя индекс остается двузначным.

Рентабельность инвестиций в недвижимость Тбилиси составляет около 9%, что является самым высоким показателем среди рассматриваемых столиц и значительно превышает средний уровень по Европе. Ближе к Тбилиси находятся Кишинёв, Бухарест и Белград, в то время как в Скопье и Тиране доходность умеренная. В Софии доходность составляет всего около 4% – один из самых низких уровней в регионе.



Такие различия объясняются соотношением цен продажи и аренды в каждом конкретном городе. В Тбилиси миграционный наплыв в 2022-2023 годах резко увеличил спрос на аренду, что вызвало всплеск ставок и рост доходности. Начиная со второй половины 2023 года ситуация начала стабилизироваться, но уровень доходности все еще остается сравнительно высоким. Высокий уровень владения жильем в Грузии также способствует высокой доходности, потому что на рынок аренды поступает ограниченное количество объектов. Это дает возможность устанавливать более высокие ставки относительно цен покупки.

В Софии наблюдается противоположная динамика: рост цен на жилье опередил рост арендных ставок. В результате доходность аренды в Софии (4,2%) сравнима с гораздо более богатыми городами, такими как Вена или Стокгольм. Этому способствовали вступление Болгарии в ЕС и доступность дешевых кредитов, что стимулировало рост цен на жильё, тогда как спрос на аренду оставался ограниченным из-за высокого уровня владения жильем (около 84%) и сокращения численности населения.

Жилье в Тбилиси: итоги января-марта 2025

В первом квартале 2025 года индекс цен на жилую недвижимость (PPI) в Грузии вырос на 11,5% относительно такого же периода 2024-го и на 2,2% по сравнению с октябрем-декабрем. Средний показатель индекса с 2020 года изменился на 57,6%, сообщает Национальная служба статистики. Цены на квартиры выросли на 10,9% в годовом исчислении, а на отдельно стоящие дома – на 13,5%. Квартальное повышение зафиксировано на 2,2% и 1,8% соответственно.







В недавно построенных зданиях самые дорогие квартиры и дома продают в районе Мтацминда – 6769 и 4687 лари ($2505-1734 по курсу на 27.04.2025) за кв. м. На втором месте по уровню цен Ваке – 5880 ($2175) за «квадрат» квартиры и 4138 ($1531) за отдельно стоящий дом. Далее в сегменте квартир следует район Чугурети – 4 456 лари или 1649 долларов, а по стоимости домов Дидубе – 3858 ($1428). Самые доступные квартиры в Самгори – 3528 лари ($1306), в Глдани – 3652 ($1351), Исани – 3819 ($1413). Наиболее дешевые дома можно найти в Надзаладеви и Глдани – 2767 ($1024), а также в Самгори – 2780 ($1029).



В зависимости от состояния цены выросли за два года с 2474 до 3236 лари (1198) за черный каркас, с 2821 до 3582 (1326) за белый и с 3284 до 4288 (1586) за зеленый.



По данным Colliers Georgia, Тбилиси остается крупнейшим рынком страны по объему сделок. В марте 2025 года в столице Грузии зарегистрировано 3 064 договора по купле-продаже жилой недвижимости. Это на 1,5% меньше, чем за аналогичный период 2024-го, но совокупный объем операций увеличился на 16,7% – до 243 млн долларов США. Эксперты считают, что это указывает на переход спроса в более дорогие сегменты и увеличение доли сделок в высокобюджетных зонах.

Ранее инвестиционная компания Galt & Taggart опубликовала отчет по итогам 2024 года, отметив, что объем продаж увеличился на 1% по сравнению с 2023-м, а общий объем рынка – на 7,1%. Средняя цена на первичном рынке выросла на 11,6% в годовом исчислении. В проектах, запланированных к завершению в 2025 году, было продано 75% квартир, преимущественно по схемам внутренней рассрочки.

В 2024 году в Тбилиси было зарегистрировано в общей сложности 40,3 тыс. сделок с квартирами. Наибольшую активность покупатели проявляли в Диди Дигоми, Сабуртало и Самгори. Чаще всего спросом пользовались квартиры средней площади (51–80 кв. м), в то время как доля объектов стоимостью менее $1000 за кв. м продолжила снижаться.

Заключение

Тбилиси продолжает оставаться привлекательным рынком недвижимости благодаря стабильному росту цен и высокой доходности. Город предоставляет инвесторам отличные возможности – с учетом сравнительно доступных цен на жилье и арендных ставок по сравнению с другими столицами Восточной Европы. Влияние иностранного спроса на аренду, включая удаленных работников и цифровых кочевников, поддерживает уровень доходности, значительно превышающий средний по региону.

Добавим, что основным центром притяжения для инвесторов в Грузии многие годы остается Батуми, где 84% покупателей в 2024 году были иностранцами. В целом страна пользуется популярностью благодаря простоте правил въезда и пребывания, а также прозрачной и быстрой системе покупки и оформления недвижимости. Иностранцам разрешено приобретать любые объекты, за исключением земель сельхозназначения. Отсутствуют налоги на передачу недвижимости, ставки при эксплуатации минимальные – многие категории владельцев освобождены от сборов. Значительную роль в притоке инвестиций также играет высокий уровень доходности, который продолжает привлекать покупателей из разных уголков мира.

Читайте также:

Грандиозные проекты компании Eagle Hills в Тбилиси и Гонио стартуют через год

Грузия – в числе экономических лидеров XXI века по оценке МВФ

Туризм в Грузии: рост доходов продолжился в первом квартале 2025 года

Как выбрать страну для бизнес-иммиграции в 2025 году - исследование International Private Investment

Топ-10 стран для инвестиций в недвижимость в 2025 году: перспективные рынки