Недвижимость Дубая: замедление роста и риски перегрева рынка в 2025 году

Фото: Wikipedia

Рынок недвижимости Дубая, переживший стремительный рост за последние годы, сталкивается с самыми серьезными вызовами со времен пандемии. По данным Bloomberg, с конца 2020 года цены на жилье в эмирате выросли почти на 70%, однако это ралли может оказаться под угрозой стагнации или последующего падения цен на фоне глобальных потрясений.

За последние четыре года Дубай превзошел по росту цен большинство крупнейших городов мира. Однако введение президентом США Дональдом Трампом новых тарифов и падение цен на нефть создают серьезные риски для дальнейшего роста. Дополнительную напряженность добавляет геополитическая нестабильность, усиливающая давление на экономику региона. Цены на нефть опустились ниже $65 за баррель после решения ОПЕК+ увеличить предложение и в условиях усиливающейся торговой напряженности. Это оказывает давление на экономику стран Персидского залива, традиционно зависящую от нефтяных доходов.

По словам основателя Oracle Financial Consultancy and Investments Мухаммеда Али Ясина, снижение цен на нефть способно привести к сокращению числа рабочих мест для экспатов – ключевой аудитории на дубайском рынке недвижимости. Уже в прошлом году темпы роста замедлились: в 2024 году жилье подорожало на 16%, тогда как в 2023 году рост составлял 20%. Это может указывать на нарастающее сопротивление покупателей высокому ценовому уровню.

Таймур Хан, глава отдела исследований в JLL по Ближнему Востоку и Африке, отмечает, что высокая доля иностранных инвестиций делает рынок уязвимым к колебаниям глобальных активов. Снижение темпов роста в Китае и других крупных экономиках может повлиять на готовность инвесторов продолжать сделки в Дубае, особенно если экономическая неопределенность затронет их родные рынки.

Связь дубайского рынка с ценами на нефть имеет долгую историю. Например, в 2014–2020 годах на фоне падения нефтяных котировок средняя стоимость жилья в эмирате сократилась на треть. Сегодня эксперты снова видят схожие риски. Как подчеркивает Ясин, при сохранении цены на нефть вблизи $60, возможно сокращение государственного финансирования, что приведет к снижению экономической активности и занятости.

Негативные последствия ощущаются и за пределами Эмиратов. Goldman Sachs предупреждает, что бюджетный дефицит Саудовской Аравии может достичь $67 млрд, что приведет к свертыванию части строительных проектов. Это напрямую касается Дубая, поскольку именно здесь располагаются штаб-квартиры многих компаний, работающих на саудовском рынке. Сокращение инвестиций в Королевстве способно затронуть и рынок труда в ОАЭ.

Тем не менее, несмотря на тревожные сигналы, рынок пока остается активным – прежде всего за счет стабильного объема продаж и уверенных темпов заключения сделок. Глава Binghatti Properties Мухаммад Бингхатти сообщил, что компания успешно завершила все запланированные сделки даже в условиях волатильности последних недель. По мнению гендиректора агентства Betterhomes Луиса Хардинга, влияние нефти на рынок стало менее значительным, чем в прошлые годы, благодаря новым долгосрочным визовым инициативам. Среди них – «золотые визы», позволяющие состоятельным иностранцам оставаться в стране на длительный срок.

Ослабевший доллар также оказывает влияние на рынок: индекс Bloomberg Dollar Spot упал на 2,4% и достиг минимума с октября. Поскольку валюты стран Персидского залива привязаны к доллару, недвижимость в регионе становится более доступной для иностранных покупателей. Тем не менее, на фондовом рынке уже заметны признаки нервозности. Акции крупнейшего девелопера Дубая, Emaar Properties, упали более чем на 10% после объявления тарифов 2 апреля. Другой крупный игрок – Aldar – потерял более 5%, несмотря на рост на 40% за последний год. Эксперты предупреждают: потенциальные девальвации валют в странах, стремящихся смягчить эффект от торговых барьеров, могут также негативно повлиять на конкурентоспособность стран Залива. Как отметил Хан, остается слишком много «известных неизвестностей», способных изменить траекторию рынка.

Дополнительные факторы риска подтверждаются и другими источниками. В отчете Deloitte отмечается, что в 2024 году арендные ставки в Дубае выросли на 19%, при этом доля доходов домохозяйств, направляемых на оплату жилья, достигла рекордных уровней. Это создает риски социальной напряженности, особенно на фоне общего роста стоимости жизни.

Согласно данным JLL, в 2024 году ОАЭ привлекли 47% всех строительных контрактов в регионе – на сумму $34 млрд. Однако доля инвестиций в жилые проекты растет непропорционально, что делает рынок чувствительным к внешним экономическим шокам.

По оценке Knight Frank, в 2025 году возможен рост цен на жилье на 8%, однако специалисты предупреждают, что дефицит элитного жилья – временный. Уже анонсировано строительство около 19 700 новых вилл, что потенциально может привести к перегреву предложения и корректировке цен в ближайшей перспективе.

В этих условиях инвесторы, рассматривающие рынок Дубая как безопасную гавань, все чаще сталкиваются с факторами неопределенности. Высокая зависимость от внешнего спроса, риски глобальной коррекции и локальное перенасыщение предложения делают рынок уязвимым к колебаниям. В ближайшие месяцы многое будет зависеть от цен на нефть, стабильности мировой экономики и способности эмирата адаптироваться к новым макроэкономическим условиям. Кроме того, цикличные всплески стоимости и последующие резкие падения, ранее уже наблюдавшиеся на рынке недвижимости Дубая, повышают риск повторения сценария с формированием и обрушением очередного ценового пузыря.

Читайте также:

Дубай в смартфоне: тренды, цены и инвестиционный анализ – полный обзор рынка недвижимости ОАЭ 2025 года

Цены на недвижимость Дубай побили рекорд 2008 года

Недвижимость Таиланда, Индонезии и ОАЭ стала меньше привлекать россиян

Топ-10 стран для инвестиций в недвижимость в 2025 году: перспективные рынки

Иностранцы в Дубае оказывают негативное влияние на рынок труда и образ жизни