Строительство и рынок жилья в Грузии: меньше объектов, больше площадей

В первом квартале 2025 года в Грузии было выдано 2 358 разрешений на строительство зданий – на 5,4% меньше, чем за такой же период 2024-го. При этом общая площадь объектов, получивших одобрение, увеличилась на 11,9% и достигла 2,59 млн кв. м, сообщает Национальной службы статистики. Наблюдается смещение фокуса в сторону более масштабных проектов.

География и структура

Наибольшая строительная активность традиционно зафиксирована в Тбилиси, где было выдано 47,4% всех разрешений. Значительные доли также отмечены в Квемо Картли (12,9%), Мцхета-Мтианети (8,0%) и Кахети (7,2%). В совокупности на эти четыре региона пришлось 75,5% всех новых разрешений.

Далее следуют Имерети (6,3%), Шида Картли (4,5%), Самегрело-Земо Сванети (3,3%) и Самцхе-Джавахети (3,0%). В Аджарии было зарегистрировано 5,9% всех разрешений, а в наименее активных регионах – Гурии и Рача-Лечхуми и Квемо Сванети – 1,1% и 0,5% соответственно. Выдавались разрешения на строительство самых разных объектов: многофункциональных жилых комплексов, торговых площадей, отелей, промышленных предприятий и сельскохозяйственных видов недвижимости.



При этом наблюдается заметное снижение числа завершенных проектов. В первом квартале 2025 года было достроено 698 объектов – на 17% меньше, чем за аналогичный период 2024-го. Общая площадь введенных в эксплуатацию зданий также сократилась на 18,1%, составив 659,6 тыс. кв. м.

Более двух третей этих объектов приходятся на четыре региона: 32,5% – Тбилиси, 14% – Мцхета-Мтианети, 11,3% – Кахети, 9,3% – Шида Картли. Далее следуют Имерети (9%), Квемо Картли (8,5%), Самегрело-Земо Сванети (6,2%), Самцхе-Джавахети (3,4%) и Аджария (3,3%). Такая структура показывает дисбаланс между разрешительной активностью и фактическим завершением строительства, а также на различия в длительности ведения работ по регионам.

Рост затрат девелоперов

В марте 2025 года индекс стоимости строительства в Грузии увеличился на 2,2% по сравнению с февралем и на 6,3% относительно аналогичного период 2024-го. Наибольший вклад внесло повышение зарплат – на 22% по сравнению с мартом 2024 года, что добавило 4,25 п. п. к общему повышению. Вторым фактором стали цены на строительные материалы, увеличившиеся за год на 2,7%, что обеспечило еще 1,64 п.п. прироста. Влияние прочих категорий затрат менее значительно.



По видам строительства наиболее сильная динамика зафиксирована в жилом сегменте: +3,1% за месяц и +9,2% в годовом выражении. В нежилом строительстве индекс вырос на 3,6% за месяц и на 5,5% за год, а в сегменте гражданского строительства – на 0,9% и 3,5% соответственно. Если сравнивать с уровнем февраля 2022 года, совокупный рост индекса составил 23,5%.

Спрос и ценовая динамика

Рынок недвижимости Грузии демонстрирует разнонаправленную динамику. На вторичном рынке наблюдается снижение активности: в Тбилиси в марте 2025 года количество сделок сократилось на 15,5%, в Батуми – почти на 46,5%. Интерес смещается в сторону новостроек, где зафиксировано увеличение на 4,2% и 12% соответственно.

При этом стоимость растет по всем типам недвижимости. Например, в столице Аджарии средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке увеличилась на 4% по сравнению с мартом 2024 года (до $1170), а на вторичном – на 22,5% (до $1149).



На фоне общего смещения интереса покупателей особенно устойчивым выглядит премиальный сегмент, прежде всего в Батуми. По данным International Private Investment, именно этот вид недвижимости в прибрежной зоне города продолжает играть роль локомотива грузинского рынка: цены на отдельные проекты растут более чем на 30% в год из-за дефицита предложений и ограниченности земли. Наиболее дорогие объекты продают в Старом городе, а также в курортном районе Гонио-Квариати, где строятся отели международных брендов и элитные жилые резиденции.

Средняя арендная доходность в Батуми остается одной из самых высоких не только в Грузии, но и в сравнении с другими странами – 8,8%. В отдельных проектах в прибрежной зоне она превышает 10%. Высокие значения по сравнению со столицами Европы демонстрирует и Тбилиси, где тоже отмечена тенденция смещения интереса в премиальный сектор. Высокая доходность и простота сделок делают рынок недвижимости Грузии особенно привлекательным для инвесторов, в том числе иностранных.