Рынок жилья и цены в Израиле: коррекция продолжится в 2026 году

Фото: Globes

Рынок жилой недвижимости Израиля в 2025 году оказался под давлением рекордного предложения, ослабленного спроса и ужесточения регулирования. Цены снижаются восемь месяцев подряд, и аналитики Globes не видят признаков разворота тренда, прогнозируя дальнейшую коррекцию.

Поворотным моментом для рынка жилой недвижимости в 2025 году стало мартовское решение Банка Израиля ограничить сделки формата 20-80 и 10-90, при которых покупатель вносил минимальный первоначальный взнос, а основная часть суммы выплачивалась при завершении строительства. Эти схемы в предыдущие годы активно поддерживали спрос, прежде всего со стороны покупателей первого жилья, позволяя входить в сделки с минимальным объёмом собственных средств. После введения ограничений рынок столкнулся с более жёсткими условиями финансирования, а объёмы сделок начали снижаться. Спрос стал более осторожным и чувствительным к ценам, что позволило проявиться реальному состоянию рынка без искусственной поддержки за счёт отсроченных платежей и квази-кредитных механизмов.

Сентябрьское падение

Министерство финансов Израиля сообщило, что в сентябре 2025 года было приобретено 6 925 квартир, включая жильё с государственной скидкой. Это на 17% меньше, чем в сентябре 2024 года, и на 9% меньше, чем месяцем ранее. Если исключить сделки по субсидированным программам, сокращение выглядит ещё более выраженным: 6 048 квартир, что означает падение на 19% в годовом выражении. Спрос на свободном рынке снижается быстрее, чем в сегменте вторичного жилья, который остаётся слабым, но демонстрирует более устойчивую динамику.

Наиболее заметное сокращение зафиксировано на первичном рынке. В сентябре застройщики реализовали 2 671 квартиру, включая льготные программы, что на 25% меньше, чем в сентябре 2024 года, и на 16% меньше, чем в августе. Если учитывать только сделки на свободном рынке, объём продаж новых квартир сократился до 1 794 единиц, что соответствует снижению на 35% в годовом выражении. Частично ситуацию сгладили крупные сделки по приобретению проектов для долгосрочной аренды.

Доля сделок на стадии планирования проекта снизилась до 57%, что на семь процентных пунктов меньше, чем месяцем ранее, и на пять пунктов ниже уровня сентября 2024 года. Региональная картина остаётся неоднородной: наиболее резкое снижение этого показателя зафиксировано в районе Нетании, тогда как в Тель-Авиве, напротив, наблюдался рост доли таких сделок.

На этом фоне застройщики продолжили расширять финансовые стимулы. После временного снижения в августе в сентябре вновь выросла доля предложений с отсрочками платежей, льготными схемами финансирования и другими бонусами. В пяти ключевых регионах их доля увеличилась до 31% против 27% месяцем ранее. Однако рост объёма финансовых льгот не привёл к восстановлению спроса. В городах, где такие меры усилились наиболее заметно — включая Нетивот, Лод, Рамат-Ган, Акко и Кирьят-Гат, — число сделок продолжило сокращаться, а в отдельных случаях падение оказалось особенно выраженным.

Плохие продажи и шаги девелоперов

На фоне ослабления спроса предложение продолжало расти. По данным Центрального статистического бюро, к октябрю 2025 года объём непроданных квартир достиг 83 577 единиц. Несмотря на небольшое снижение по сравнению с предыдущим месяцем, показатель остаётся рекордным для израильского рынка и отражает масштаб накопленного дисбаланса.

Одновременно фиксируется рост числа строительных запусков и выданных разрешений по сравнению с 2024 годом. Это означает, что даже при замедлении продаж рынок входит в 2026 год с высоким заделом нового предложения, что усложняет процесс поглощения уже построенного жилья и усиливает ценовое давление.

В этих условиях девелоперы в 2025 году начали активно адаптировать модели продаж. Вместо прямого снижения цен рынок увидел рост числа финансовых кампаний, ориентированных на снижение первоначальной нагрузки для покупателя и перераспределение платежей во времени.
Так, Rotshtein Real Estate запустила кампанию, позволяющую отложить выплаты по ипотеке на срок до шести лет с момента подписания договора. Компания Av-Gad предложила программы обмена старого жилья на новое, ориентированные на покупателей, не готовых выходить на рынок без гарантированной продажи имеющейся недвижимости. Aura, в свою очередь, представила модель «квартира с защитой», предусматривающую возможность расторжения договора за шесть месяцев до заселения в случае снижения рыночных цен.

Эти меры не привели к заметному сокращению запасов непроданных квартир. Финансовые кампании позволили поддержать интерес отдельных категорий покупателей, но не изменили общий баланс спроса и предложения, который продолжал смещаться в сторону продавцов.

Цены и ипотека

Дисбаланс между спросом и предложением напрямую отразился на ценовой динамике. В ноябре индекс цен на жильё зафиксировал восьмое подряд месячное снижение — самый продолжительный период падения с марта по октябрь 2023 года. Совокупное снижение за этот период составило 2,6%, а в годовом выражении почти 4%. Схожая динамика наблюдалась и в сегменте новостроек: цены на новые квартиры на свободном рынке снижались шестой месяц подряд, потеряв 1,8%, или около 3,5% в годовом выражении.

Рост ключевой ставки Банка Израиля, начавшийся в 2022 году, привёл к существенному увеличению ежемесячных ипотечных платежей. В 2025-м средний платёж домохозяйства вырос более чем на 1 000 шекелей ($312), что заметно ухудшило платёжную дисциплину. В результате в период с августа по октябрь объём просроченной ипотечной задолженности превысил 4 млрд шекелей ($1,24 млрд), установив новый максимум. В связи с этим покупатели стали пересматривать структуру заимствований, отходя от фиксированных ставок, привязанных к индексу, в пользу фиксированных, но неиндексируемых продуктов, стремясь снизить инфляционные риски.

Ожидания на 2026 год

На фоне текущей динамики аналитики формируют осторожные ожидания на 2026 год. Главный экономист Meitav Алекс Забежински отмечает, что сочетание высоких объёмов строительства и рекордных запасов непроданного жилья выглядит нетипично. По его оценке, в условиях сохраняющегося избытка предложения застройщики будут вынуждены сократить темпы запуска новых проектов, чтобы постепенно сократить разрыв между спросом и предложением.

Схожей позиции придерживается главный экономист Phoenix Матан Шитрит, который считает, что даже ожидаемое снижение процентных ставок вряд ли сможет существенно оживить рынок жилья. Слабый спрос и высокий уровень предложения, по его оценке, создают предпосылки для снижения цен на уровне 6–8% в годовой перспективе.

Заместитель председателя Ассоциации ипотечных консультантов Израиля Ави Юсупов отмечает, что по мере смягчения процентных ставок в 2026 году спрос будет концентрироваться на неиндексируемых фиксированных ипотечных продуктах, а также на кредитах с привязкой к базовой ставке prime. При этом он подчёркивает, что изменение структуры заимствований само по себе не означает резкого расширения спроса, поскольку домохозяйства сохраняют осторожность на фоне высокой долговой нагрузки и общей экономической неопределённости.

Аналитики International Investment добавляют, что для инвесторов рынок жилья Израиля остаётся сложным. Несмотря на начавшуюся ценовую коррекцию, стоимость недвижимости по-прежнему остаётся высокой, а уровень доходности низким. В сочетании с замедлением экономической активности, ростом издержек и сохраняющимися геополитическими рисками это ограничивает привлекательность сектора. Многие инвесторы, в том числе и из Израиля, переключились на другие рынки – в частности на Грузию, где финансовый порог ниже, условия мягче, а рентабельность выше.