Что будет с недвижимостью Испании в 2024 году

На рынке недвижимости Испании снижается объем сделок и количество ипотечных кредитов, но при этом цены на жилье увеличились в 2023 году на 7% относительно показателей 2022-го. Предложение сокращается, а спрос увеличивается. Фиксируются и другие противоречия накануне наступления нового 2024 года, как отмечает Idealista.

Закон о жилье

Эксперты подчеркивают, что жилищный закон не достиг целей, поставленных правительством, а имел, скорее, противоположный эффект. Напомним, в мае 2023 года Сенат одобрил закон, который запретил повышать арендную плату за счет расходов, которые не были ранее согласованы в договоре – в том числе затраты на коммунальные услуги, за вывоз мусора. В категорию крупных арендодателей попали владельцы пяти объектов (раньше для этого требовалось не менее 10). Для них ужесточили требования.

Также в законе предусмотрен налог на пустующую более двух лет недвижимость – это нововведение затронет собственников, которым принадлежит не менее четырех объектов. Надбавка к стандартному налогу может достигать 150% (сейчас – 50%). Застройщиков обязали передавать 30% фонда в новостройках под социальное жилье и установлен потолок по ценам на аренду.

В стрессовых районах ставка для съемного жилья вообще заморожена – речь о территориях, где расходы на аренду и основные товары превышают 30% среднего дохода жителей или где цены на недвижимость за последние пять лет выросли более чем на три процента. Вдобавок, арендаторов-неплательщиков запретили выселять, что особенно удивительно, ведь в Испании и без того весьма актуальна проблема с захватами жилья. Причем окупасы зачастую используют схему с арендой, а потом отказываются платить и не пускают владельцев. Судебные процессы могут тянутся годами. Собственник получает свое жилье обратно, как правило, в ужасном состоянии – к расходам на адвокатов добавляются немалые траты на капитальный ремонт.

Рынок аренды

Правительство заявляло, что новый закон решит проблемы аренды, но в реальности он лишь усугубил ситуацию. В итоге количество предложений резко сократилось, а цены подскочили. В конце ноября аренда недвижимости стоила на 9,2% дороже, чем год назад, достигнув 11,9 евро за кв. м. На крупных рынках рост цен еще более значительный:

Валенсия – 21,6%;

Пальма – 19,3%;

Малага – 15,2%;

Барселона – 14,4%;

Мадрид – 12,4%.

Наблюдается смещение рынка от долгосрочной аренды к сезонной. Снять жилье теперь стало намного труднее. Количество предложений для постоянной аренды упало в среднем на 12%. В Мадриде показатель снижения достиг 26%, в Малаге 23%, а в Барселоне 12%.

В конце третьего квартала 2023 года на сезонный вид аренды уже приходилось 10% от общего предложения, а за последний год наблюдался рост на 40%. Сейчас на этот тип аренды приходится 32% в Сан-Себастьяне и 28% в Барселоне. В Мадриде уровень остался прежним – 11%, в Малаге – 15%. Эксперты считают, что доля сезонной аренды продолжит увеличиваться на крупных рынках. У владельцев будет больше требований, чтобы получить юридическую защиту, собственники будут еще более стараться избегать риска неплатежей и захвата жилья. Цены продолжат расти. Все это сделает рынок менее доступным для многих категорий потенциальных арендаторов.

Продажи жилья

На рынке продаж наблюдается сокращение сделок и рост цен, особенно на Балеарских островах, в Мадриде и Барселоне. В Аликанте и Пальме жилье подорожало на 15%, в Валенсии и Малаге на 14% и 13%. Спрос сильно сместился в пригороды, половина сделок закрывается без ипотеки.

В 2023 году зарегистрировано менее 600 000 договоров купли-продажи, это на 8-10% меньше, чем в 2022-м. Количество ипотечных кредитов по итогам 2023 году снизится, по прогнозам, более чем на 25% в годовом исчислении. При активном спросе, растущем числе домохозяйств и сокращающемся предложении ценовое давление продолжит расти в 2024 году на наиболее динамичных рынках, а на остальных, вероятно, произойдет стабилизация или небольшое снижение. При этом сохраняется и риск того, что Европа вступит в более сильную рецессию, тогда ситуация будет хуже.

Прибыльность

Наибольший уровень арендной доходности, по данным Idealista, инвесторы могут получить в таких столицах испанских провинций как Мурсия и Льейда – 8,3% и 8% соответственно. Ульва способна принести 7,6%. Хаэн может дать 7,3% прибыли, Кастельон 7%, Барселона 5,8%, Мадрид 5,2%.

Другие показатели:

Кадис и Понтеведра (4,8%);

Памплона и Ла-Корунья (4,7%);

Пальма (4,5%);

Сан-Себастьян (3,8%).

Во втором квартале 2023 года самая высокая валовая доходность фиксировалась в городе Парла – 14%. Средняя арендная плата там составляла 9,4 евро за квадратный метр, а суммы требуемых инвестиций варьировались от 120 000 до 200 000 евро. Также сообщалось, что в некоторых локациях можно получить более 8%, вложив менее 80 000 евро на покупку. Среди таких, например, Талавера-де-ла-Рейна, Алькой, Феррол, Реус или Санта-Крус-де-Тенерифе.

Новый закон, самозахваты жилья и ограничения по аренде довольно сильно снизили привлекательность испанской недвижимости для иностранных инвесторов. В первой половине 2023 года количество покупок и продаж жилья иностранцами упало на 7,5% по сравнению с таким же периодом 2022-го, до 67 983, по данным Генерального совета нотариального бюро Испании. При этом доля приезжих в общем количестве сделок в стране достигла рекордных показателей – 21,4%, что связано со значительным сокращением активности на рынке недвижимости местных жителей. Лидируют по-прежнему британцы – 6 498 сделок. За ними идут немцы и марокканцы. Россияне установили 10-летний рекорд по количеству сделок (+50,2%), но речь идет всего-навсего о 2 137 объектах. Для сравнения – в Грузии граждане РФ в 2023 году купили около 6 000 квартир, и уровень арендной доходности там в среднем превышает 9%, а по некоторым объектам приближается к 20%.

Эксперты предполагают, что в 2024 году прибыльность в Испании может увеличиться лишь на очень динамичных рынках – например, в Мадриде и Барселоне, в других локациях она, вероятно, останется стабильной или даже снизится в районах с меньшим спросом.

Читайте также:

Окупасы захватили около 79 тысяч квартир и домов в Испании

Для иностранцев в Испании завышают цены на жилье