Почти 1 900 доступных квартир пустуют в Портленде на фоне жилищного кризиса

Фото: Wikimedia

В Портленде почти 1 900 субсидируемых квартир остаются пустыми, несмотря на многотысячные очереди на доступное жильё и рост числа бездомных. Уровень вакантности в этом сегменте превышает 7%, что заметно выше показателя, который рынок недвижимости считает сбалансированным. Ситуация выглядит особенно контрастно на фоне продолжающихся бюджетных инвестиций в жилищные программы и строительства новых объектов, отмечают аналитики компании CoStar.

Высокая вакантность как индикатор дисбаланса

В Портленде пустуют 1 863 субсидируемые квартиры, что соответствует 7,4% всего фонда доступного жилья. Для сегмента, ориентированного на малообеспеченных арендаторов, такой уровень вакантности считается аномально высоким. В профессиональной среде сбалансированным считается показатель около 5%, при котором предложение и спрос находятся в относительном равновесии, а жильё используется без существенных простоев.

Превышение этого уровня отражает несоответствие между формальным наличием субсидируемых квартир и их реальной доступностью для целевой аудитории. В условиях, когда спрос подтверждается многотысячными очередями и ростом бездомности, вакантность становится индикатором проблем в управлении и администрировании доступного жилищного фонда.

Дополнительную остроту ситуации придаёт масштаб уже вложенных средств. Количество пустующих квартир сопоставимо с объёмом жилья, который должен быть создан за счёт облигационного займа на 258 млн долларов, одобренного избирателями Портленда в 2016 году. Это усиливает риски того, что дальнейшее расширение строительства без изменений в модели заселения не приведёт к снижению структурного дефицита.

Структурный сбой в распределении жилья

Высокая вакантность доступной недвижимости в Портленде контрастирует с масштабом реального спроса на жилищную поддержку. Когда жилищное управление Home Forward весной 2025 года впервые почти за два года открыло лист ожидания по программе Housing Choice Voucher, на каждую доступную позицию пришлось около семи заявок. Такая нагрузка на систему указывает на устойчивый и накопленный спрос со стороны домохозяйств с низкими доходами.

При этом в очереди оказывается лишь та часть населения, которая способна пройти формальные процедуры подачи заявок. Фактическая потребность значительно шире и подтверждается статистикой бездомности. По данным округа Малтнома, более 16 000 человек не имеют постоянного жилья, из них около 7 500 находятся вне приютов — на улицах или в автомобилях. Большинство из них сосредоточены именно в Портленде, что усиливает давление на городской жилищный рынок.

Рост числа бездомных происходит параллельно с увеличением объёма неиспользуемого субсидируемого фонда. Эта динамика указывает на отсутствие связки между экстренными мерами — временными приютами — и механизмами перевода людей в постоянное жильё. Даже при наличии физически доступных квартир система не обеспечивает их оперативное и массовое заселение.

Сближение ставок и утрата ценового преимущества

Одним из ключевых факторов роста вакантности стало сокращение разрыва между субсидируемыми и рыночными арендными ставками. К концу 2025 года средняя разница между ними в Портленде снизилась до 452 долларов — минимального уровня за последнее десятилетие. Для значительной части арендаторов это означает, что финансовое преимущество доступного жилья больше не компенсирует сопутствующие ограничения и бюрократические процедуры.

Наиболее уязвимым оказался сегмент жилья, рассчитанный на домохозяйства с доходом до 60% от медианного уровня. В этом диапазоне, особенно в сегменте студий, арендные ставки часто сопоставимы с рыночными. В условиях стагнации цен в обычных жилых комплексах арендаторы, находящиеся на границе доходных критериев, получают возможность выбирать между формально «доступным» жильём и рынком без существенной разницы в стоимости.

При этом рыночные объекты выигрывают по немонетарным параметрам. Процедуры заселения там проще, отсутствует ежегодная проверка доходов, а уровень инфраструктуры и набора услуг зачастую выше. В результате субсидируемое жильё теряет конкурентное преимущество именно в тот момент, когда должно работать как основной стабилизирующий элемент для уязвимых групп.

Что говорят операторы и власти

Представители операторов доступного жилья напрямую указывают на то, что текущие арендные ставки перестали соответствовать финансовым возможностям целевой аудитории. Генеральный директор Reach Community Development Маргарет Салазар подчёркивает, что даже жильё с субсидированной арендой оказывается недоступным для части самых низкооплачиваемых домохозяйств. По её словам, это приводит к тому, что люди вынуждены оставаться у родственников или друзей вместо того, чтобы переезжать в формально «доступные» квартиры.

Сокращение ценового разрыва между субсидируемым и рыночным жильём подтверждают и данные аналитиков. Исследовательская компания Yardi Matrix фиксирует, что около 42% рыночных жилых комплексов в агломерации Портленда предлагают ставки, находящиеся в пределах 10% от арендных цен в доступных домах. Руководитель исследовательского направления компании Пол Фиорилла отмечает, что при таком уровне конкуренции субсидируемое жильё теряет привлекательность, особенно с учётом более сложных процедур заселения.

Позицию аналитиков разделяют и управляющие компании. Президент Guardian Real Estate Services Том Бреннеке, работающей как с рыночными, так и с доступными объектами, указывает на дисбаланс в административной нагрузке. По его словам, арендаторы всё чаще предпочитают рыночные дома, где процесс оформления ограничивается минимальным набором документов, тогда как субсидируемые программы требуют значительного объёма подтверждений и регулярной отчётности.

Муниципальные власти признают наличие проблемы, но делают акцент на её институциональной природе. Представитель Portland Housing Bureau Габриэль Мэтьюс отмечает, что для арендаторов с доходом на уровне 60% от медианного рыночные объекты становятся рациональной альтернативой, особенно на фоне стагнации ставок в этом сегменте. Он также указывает, что дополнительным фактором остаётся рост выселений в доступном жилье после завершения программ арендной поддержки, введённых в период пандемии, что увеличивает текучесть арендаторов и нагрузку на систему.

Национальный контекст

Ситуация в Портленде укладывается в общенациональный контекст, где дефицит доступного жилья определяется не только объёмами строительства, но и ограниченной пропускной способностью действующих программ. По оценке National Low Income Housing Coalition, в 2025 году в США не хватает около 7,1 млн доступных и фактически свободных квартир для домохозяйств с крайне низкими доходами.

В среднем по стране на каждые 100 домохозяйств с крайне низкими доходами приходится около 35 квартир, которые формально считаются доступными и действительно могут быть арендованы. В штатах Западного побережья, включая Орегон, этот показатель ниже среднего, что усиливает нагрузку на муниципальные жилищные системы и повышает чувствительность к сбоям в заселении уже существующего фонда. Финансовые ограничения арендаторов дополнительно сужают эффективный спрос. По данным той же организации, более 70% домохозяйств с крайне низкими доходами направляют на аренду свыше половины своего бюджета. В таких условиях даже субсидируемое жильё остаётся недостижимым без дополнительной поддержки или снижения операционных издержек.

Что это значит для инвесторов

Аналитики International Investment отмечают, что портлендская ситуация отражает более широкую трансформацию жилищной политики, при которой доступность жилья всё меньше определяется объёмами строительства и всё больше — качеством управления и финансовых механизмов. На фоне замедления роста рыночных ставок и сближения ценовых уровней операционная эффективность фонда становится ключевым фактором его востребованности. Без корректировки действующих инструментов доступное жильё рискует оставаться формально созданным, но фактически недоступным для целевой аудитории.

Для инвесторов кейс Портленда демонстрирует изменение риск-профиля проектов в сегменте доступного жилья. Даже при подтверждённом социальном спросе и участии государства такие активы могут сохранять повышенную вакантность, что напрямую отражается на денежных потоках и предсказуемости доходов.

Сближение арендных ставок с рыночным сегментом снижает устойчивость доступного жилья как защитного актива. Доходность всё в большей степени зависит от административных процедур, скорости заселения и стабильности бюджетной поддержки, что смещает инвесторские риски из рыночной плоскости в институциональную и управленческую.

Читайте также:

Кризис аренды доступного жилья в Нью-Йорке: на спасение от дефолтов нужен $1 млрд

Дефицит новостроек в Манхэттене: на Верхнем Вест-Сайде спад на 94%



Инвестиции в недвижимость США: лидируют жилье, индустрия с логистикой и ритейл

Самые сложные районы для жизни в США