Пять лет кризиса: что происходит с рынком жилья в Китае

Фото: freemalaysiatoday.com

Китайский рынок недвижимости уже пятый год подряд переживает затяжной кризис. Несмотря на меры поддержки и реструктуризацию долгов, обвал цен, рекордные убытки застройщиков и рост плохих долгов в банках указывают на глубинные проблемы сектора. Bloomberg пишет, что отчет о рекордных убытках Vanke стал новым тревожным сигналом.

Как все начиналось: от бума к обвалу

Современная модель рынка недвижимости в Китае начала складываться после либерализации 1998 года, когда были сняты ограничения на частные продажи жилья. Тогда в городах проживала лишь треть населения страны, сегодня – уже две трети. Урбанизация привела к резкому росту спроса на жилье, а также к буму в строительстве, который активно поощряли местные власти за счет продажи земли.

На протяжении 15 лет, до 2022 года, стоимость жилья в Китае выросла почти в шесть раз. В какой-то момент сектор прямо или косвенно обеспечивал до четверти ВВП и до 80% совокупных активов домохозяйств. Оценки разнятся, но по данным Bloomberg, общий объем недвижимости в стране, включая новостройки, вторичный рынок и запасы, к 2019 году достиг $52 трлн.

Бум финансировался за счет долгов. Девелоперы активно занимали средства, в том числе у иностранных инвесторов, и предлагали квартиры к продаже задолго до окончания строительства. На этом фоне раздулись цены – особенно в таких городах, как Шэньчжэнь, где жилье стало менее доступным, чем в Лондоне или Нью-Йорке. Чтобы предотвратить перегрев и рост неравенства, власти в 2020 году начали жестко ограничивать застройщиков – сначала через кредитные ограничения, а затем через меры борьбы с пандемией.

Появились требования к объему долга и наличности у девелоперов, которые были обозначены как «три красные линии», это вызвало острую нехватку ликвидности в отрасли. Меры усугубила борьба с COVID-19, включая остановку стройплощадок. Уже в 2021 году крупнейший застройщик страны Evergrande допустил дефолт на сумму свыше $300 млрд, за ним последовали Country Garden и Sunac в 2022-м. Именно тогда начался системный кризис.

Обострение в 2023-2024 годах

В 2023 году рынок недвижимости в Китае продолжал ослабевать. Было зафиксировано самое значительное за девять лет снижение цен на жилье, а объем непроданных новостроек к маю 2024 года достиг 400 млн кв. метров. Уровень нового строительства опустился до минимума за два десятилетия. Долговая нагрузка домохозяйств превысила 145% от располагаемого дохода, а просрочки по ипотечным кредитам выросли до четырехлетнего максимума. Многие владельцы недвижимости были вынуждены продавать жилье по сниженным ценам, усиливая давление на рынок.



В августе 2024 года было зафиксировано крупнейшее за девять лет падение цен. Продажи продолжали оставаться слабыми, несмотря на ряд стимулирующих мер со стороны правительства. На фоне профицита предложения и сниженного спроса темпы запуска новых проектов продолжали снижаться.

На фоне этих процессов ухудшилось положение и одного из крупнейших игроков сектора – Vanke. Компания воспринималась как один из наиболее устойчивых игроков благодаря государственной поддержке и относительно умеренному уровню долга. Однако в 2023 году и этот девелопер пострадал от резкого падения продаж – до самого низкого уровня за десятилетие, что стало сигналом нарастающих финансовых трудностей. В январе 2024 года Vanke спрогнозировала рекордные убытки в 45 млрд юаней ($6,2 млрд), а в марте отчиталась о фактическом убытке в 49,5 млрд ($6,8 млрд), что подтвердило резкое ухудшение операционных показателей.

Государственные застройщики и банки

На фоне снижения активности частных компаний, государственные девелоперы начали усиливать свои позиции. Они увеличили объемы покупок земли в ключевых городах, рассчитывая на будущий рост рыночной доли.
Jinmao приобрела в феврале участок в Шанхае за 9 млрд юаней после 184 раундов торгов. Greentown заняла третье место среди крупнейших застройщиков страны, а почти половина ее продаж приходится на Ханчжоу.

Параллельно банки, и прежде всего государственные, начали ускоренное списание проблемных активов. Только в 2024 году этот показатель достиг 3,8 трлн юаней ($532 млрд). По словам Элейн Сюй из Fitch, это создает условия для оздоровления банковского сектора и высвобождает ресурсы для новых направлений кредитования.

Признаки стабилизации и сохраняющиеся риски

Несмотря на сложную обстановку, в начале 2025 года появились сигналы, внушающие осторожный оптимизм. Согласно данным Национального бюро статистики, пятый месяц подряд фиксировалось замедление темпов снижения цен на новое жилье. В январе 2025 года падение составило 0,07% против 0,08% месяцем ранее. Кроме того, объем выданных ипотечных кредитов достиг 493,5 млрд юаней ($69 млрд), став максимальным за год.

Министр жилищного строительства Ни Хун заявил, что рынок демонстрирует признаки «остановки падения и постепенного улучшения ситуации». Власти рассчитывают на восстановление как благодаря новым мерам стимулирования, так и за счет оживления в крупнейших городах.

Однако пока смежные отрасли продолжают страдать от общего спада. В частности, проблемы наблюдаются в секторе металлургии. По данным Bloomberg, в марте 2025 года цены на арматуру упали до шестимесячного минимума, несмотря на сезонный рост строительной активности. Объемы новых застроек за январь–февраль сократились на 30%, что стало наихудшим стартом строительного сезона за два десятилетия.

Аналитик Wood Mackenzie Лоренс Чжан считает, что строительный сектор сейчас формирует общий настрой в сырьевых рынках. Пока жилое строительство не продемонстрирует устойчивый разворот, спрос на материалы останется слабым. По прогнозу UBS, рынок жилья может стабилизироваться уже к 2026 году, при этом восстановление начнется с городов первого уровня.

Читайте также:

В Китае начали снижать целевые показатели по инфляции

В Китае начали продавать землю с большими наценками

Китайцы стали главными пользователями греческой «Золотой визы»: выдано более 6 500 ВНЖ

Землетрясение и обрушение небоскреба в Бангкоке: последствия для рынка и международное расследование

Основные глобальные экономические тенденции 2025 года