Самое посещаемое направление Юго-Восточной Азии: 33 млн иностранных гостей за 2025 год. Посуточно сдавать квартиру без гостиничной лицензии здесь запрещено законом, поэтому легальный доход от туристов получает только недвижимость под управлением лицензированного оператора.
Получите подборку проектов в Таиланде под ваши цели и бюджет.
5–7%
доходность от управления
3–6%
доходность от роста цены
33 млн
иностранных туристов в 2025 году
от 3 млн бат
порог долгосрочной визы за квартиру
Топ проектов для инвестиций
в Таиланде
Общая оценка рынка Таиланда
32,97 млн
иностранных туристов в 2025 году
минус 7,23% к 2024-му
1,53 трлн бат
траты иностранных туристов
около $49 млрд за 2025 год
1,16 млн
туристов из России
январь — 22 августа 2026, четвертый рынок
49%
доля иностранцев в одном кондоминиуме
в пределах квоты — полная собственность
Доходность
Долгосрочная аренда квартир в основных иностранных локациях дает 5–7% валовых. Программы объектов с гостиничной лицензией приносят 5–7% чистыми. Обещания 8–10% от посуточной сдачи вне лицензированных зданий — это доход, который закон запрещает.
Рост капитала
Рынок охлаждается: оформление квартир на иностранцев в первом квартале 2026 года сократилось на 17,3% к прошлому году. Экономика растет на 1,6–2,3% в год.
Туризм
Восьмое место в мире по посещаемости, Бангкок — самый посещаемый город планеты. При этом поток падает второй год: минус 7,23% за 2025-й и минус 3,08% за январь—август 2026-го.
Налоги
Ежегодный налог на землю и строения для жилья — от 0,02% до 0,1% стоимости. Доход от аренды облагается по прогрессивной шкале. Расходы на сделку обычно 3–6%, делятся между сторонами.
Простота входа
Квартиру в кондоминиуме иностранец получает в собственность в пределах квоты 49%. Землю — нет, ни при каких схемах: оформление через подставные компании власти преследуют уголовно.
Инфраструктура
Крупнейший авиационный узел региона, прямые рейсы из Европы, Азии и с Ближнего Востока. Развитая частная медицина, международные школы, большие сообщества иностранцев.
Рынок недвижимости Таиланда
5–7%
валовая доходность долгосрочной аренды,
основные иностранные локации
30 дней
минимальный срок законной аренды
без гостиничной лицензии
−17,3%
оформление квартир на иностранцев
I квартал 2026 к I кварталу 2025
60%+
сделок иностранцев с кондоминиумами
приходится на Пхукет и Паттайю
Прогноз развития рынка Таиланда
Тренд рынка
Посуточную сдачу выводят из тени — остаются только лицензированные объекты
Закон об отелях 2004 года считает любое размещение меньше чем на 30 дней гостиничным бизнесом, и владелец квартиры, сдающий её посуточно без лицензии, нарушает закон. Годами это не проверяли — теперь проверяют. Во второй неделе апреля 2026 года власти Пхукета начали скоординированные проверки: к 18 апреля осмотрели 1440 квартир в Банг Тао, Патонге, Кароне и Равае, 247 владельцам вынесли предупреждения, 38 дел передали в суд. Похожие рейды идут в Бангкоке и Паттайе. Штраф — от 20 000 бат плюс 10 000 бат за каждый день нарушения, при повторе — до года лишения свободы. Спрос при этом никуда не делся: 33 млн иностранных гостей за 2025 год. Туристов по-прежнему десятки миллионов, а легальных мест для их размещения в жилых домах становится меньше — выигрывает недвижимость, у которой гостиничная лицензия уже есть.
Драйверы роста рынка Таиланда
Масштаб
турпотока
Таиланд — восьмая страна мира по посещаемости и первая в Юго-Восточной Азии, Бангкок стабильно входит в число самых посещаемых городов планеты. Даже в слабый 2025 год страна приняла 32,97 млн иностранных гостей и заработала на них 1,53 трлн бат. Туризм дает около 12% экономики.
Лицензия как барьер
для конкурентов
Посуточная сдача без гостиничной лицензии запрещена, а в апреле 2026 года власти перешли от предупреждений к проверкам и судебным делам. Каждая закрытая нелегальная квартира — это гости, которые переходят к лицензированным объектам. Для владельца номера под оператором ужесточение работает на загрузку.
Долгосрочная виза
за квартиру
С октября 2025 года действует маршрут долгосрочного пребывания за покупку квартиры от 3 млн бат — около $90 тыс. Первые заявители получили разрешения в апреле 2026 года. Статус продлевается ежегодно, пока квартира остается в собственности, и распространяется на супруга и детей.
Сдвиг к длинным
поездкам
Туристическое управление Таиланда перестало гнаться за числом гостей и делает ставку на поездки по 14–21 день с тратами 65–80 тысяч бат на человека. В 2025 году страна впервые приняла больше 10 млн гостей из дальних стран — они живут дольше и тратят больше.
Источники и исследования
Министерство туризма и спорта Таиланда
Статистика иностранных прибытий за январь–август 2026 годаWorld Bank
Thailand Economic Monitor, февраль 2026Закон об отелях B.E. 2547
Проверки посуточной аренды на Пхукете, апрель 2026Colliers: Tbilisi Residential Market
Приказы 237/2568 и 238/25684 модели заработка на недвижимости в Таиланде
Долгосрочная аренда от 30 дней
Законная модель для обычной квартиры: аренда от 30 дней не требует гостиничной лицензии. Арендатор — экспаты, удаленные работники, зимующие европейцы.
Посуточная сдача без лицензии
Запрещена законом об отелях. Штраф от 20 000 бат плюс 10 000 бат в день, при повторе — до года лишения свободы. Большинство кондоминиумов вдобавок запрещают такую сдачу своими правилами.
Отельный номер под управлением
Единственный законный способ получать доход от посуточных гостей: гостиничная лицензия оформлена на здание и оператора, владелец получает долю выручки.
Перепродажа
Рынок охлаждается: оформление квартир на иностранцев за первый квартал 2026 года упало на 17,3%. Ликвидность зависит от свободной иностранной квоты в здании.
Какой тип недвижимости выбрать
Квартира в городе
Квартира на курорте
Отельный номер
Вилла
Отельная недвижимость в Таиланде
Много лет покупатели квартир в Таиланде считали доходность по посуточной сдаче: на Пхукете она доходила до 6–10% валовых против 4–6% у долгосрочной аренды. Разница держалась на том, что закон об отелях почти не применялся. В 2026 году ситуация изменилась: власти провинций получили прямые указания из Бангкока проверять кондоминиумы, работающие как нелегальные отели, и в апреле перешли к судебным делам.
Отельный номер под управлением работает по другой схеме: гостиничная лицензия оформлена на здание и оператора, поэтому доход от гостей на срок меньше месяца законен. Оператор держит загрузку через свои каналы бронирования и туроператоров, владелец получает долю выручки без операционного участия. После ужесточения это единственный способ зарабатывать на тех 33 млн иностранных туристов, ради которых люди и покупают курортную недвижимость в Таиланде.
Ключевые преимущества:
Законный доход от посуточных гостей — лицензия у оператора
Пассивный доход без операционного участия
Собственность на квартиру в пределах иностранной квоты
Основание для долгосрочной визы при покупке от 3 млн бат
Инвестиции в недвижимость Пхукета
Главное о локации
Главный курортный рынок страны для иностранного покупателя: Пхукет и Паттайя вместе дают больше 60% всех сделок иностранцев с кондоминиумами. Остров принимает около 9,4 млн иностранных туристов в год. Здесь же в апреле 2026 года начались самые жесткие проверки посуточной сдачи — именно на Пхукете разрыв между лицензированным объектом и обычной квартирой виден сильнее всего. В популярных зданиях иностранная квота часто уже выбрана.
Позиционирование
Главный курорт, международный спрос
Спрос
Высокий, пик с ноября по апрель
Отельные номера, брендированные резиденции, квартиры
что покупают
5–7% под оператором
средняя доходность в год
Инвестиции в недвижимость Бангкока
Главное о локации
Столица и один из самых посещаемых городов мира, но для инвестора важнее другое: самый глубокий в стране рынок долгосрочной аренды. Арендатор — сотрудники международных компаний, удаленные работники, студенты, спрос не зависит от пляжного сезона. Центральные районы Сукхумвит и Саторн одновременно главная зона проверок посуточной сдачи — долгосрочная модель здесь безопаснее.
Позиционирование
Деловая столица, долгосрочная аренда
Спрос
Круглогодичный, не зависит от сезона
Квартиры у линий метро, брендированные резиденции
что покупают
5–7%
средняя доходность в год
Инвестиции в недвижимость Паттайи
Главное о локации
Второй после Пхукета рынок иностранных покупателей и традиционно одно из главных направлений для гостей из России и стран СНГ. Два часа от Бангкока по трассе, то есть на спрос работают и туристы, и жители столицы на выходные. Порог входа ниже пхукетского, долгосрочная аренда зимующим иностранцам — устойчивая модель.
Позиционирование
Доступный курорт рядом со столицей
Спрос
Круглогодичный с зимним пиком
Квартиры у моря, отельные номера
что покупают
5–6%
средняя доходность в год
Подбор проектов в Таиланде за 2 минуты
Ответьте на 4 вопроса и получите подробную информацию по рынку недвижимости Таиланда.
Насколько вы знакомы с рынком Таиланда?
Только начинаю изучать
Уже изучаю варианты
Готов инвестировать
Уже инвестирую
Какой бюджет рассматриваете?
до $90 000
$90 000 — $200 000
$200 000 — $500 000
от $500 000
Что важнее всего?
Стабильный пассивный доход
Личный отдых плюс доход
Долгосрочная виза в Таиланде
Рост стоимости актива
В каком формате удобно получить информацию?
Подборка проектов на email
Звонок эксперта
Личная встреча
Презентация в Telegram
Готовим для вас презентацию
Оставьте контакты — пришлём персональную подборку проектов в Таиланде под ваши задачи и бюджет.
Юридические аспекты недвижимости в Таиланде
Собственность на квартиру в пределах квоты
По закону о кондоминиумах иностранцы вместе могут владеть не более чем 49% площади здания. В пределах квоты квартира оформляется в полную собственность с записью в Земельном департаменте. Свободную квоту нужно подтвердить письменно до оплаты: если её нет, иностранцу доступна только аренда.
Землю иностранец не получает
Земельный кодекс прямо запрещает иностранцам владеть землёй. Для дома или виллы работает только аренда, и ее максимальный законный срок — 30 лет. Схемы «30+30+30» Верховный суд в марте 2025 года признал недействительными, а оформление через подставные тайские компании власти расследуют как уголовное нарушение.
Посуточная сдача требует лицензии
Любое размещение меньше чем на 30 дней закон об отелях 2004 года считает гостиничным бизнесом. Без лицензии — штраф от 20 000 бат плюс 10 000 бат в день, при повторе до года лишения свободы. Законно: аренда от 30 дней или объект с гостиничной лицензией оператора.
Налоги и расходы
При покупке стороны делят сбор за регистрацию 2%, а также специальный налог 3,3% или гербовый сбор 0,5% и удерживаемый налог 1%. Ежегодный налог на землю и строения для жилья — от 0,02% до 0,1% стоимости. Деньги на покупку ввозятся из-за рубежа в валюте с банковским подтверждением.
Долгосрочная виза в Таиланде за покупку квартиры
С 1 октября 2025 года в Таиланде действует маршрут пребывания за инвестиции в недвижимость: приказы Иммиграционного бюро 237/2568 и 238/2568. Покупатель готовой квартиры стоимостью от 3 млн бат, оформленной в собственность на свое имя, получает сначала разрешение на 90 дней, затем — на 12 месяцев с ежегодным продлением. Первые разрешения выданы в апреле 2026 года.
Обязательные условия: квартира сдана и зарегистрирована, продавец — гражданин Таиланда или тайская компания с иностранной долей не выше 49%, деньги пришли из-за рубежа в валюте, а покупатель получил подтверждение через Министерство туризма и спорта. Статус не дает права работать и не ведет к постоянному проживанию. Для более долгих сроков существуют платная программа Thailand Privilege на 5–20 лет и десятилетняя виза LTR для владельцев активов от $1 млн.
от 3 млн бат
стоимость квартиры
около $90 тыс., только готовая
12 месяцев
срок разрешения
с ежегодным продлением
Семья
супруг и дети до 20 лет
после получения годового статуса
Апрель 2026
выданы первые разрешения,
маршрут работает
Исследования и аналитика рынка Таиланда
Таиланд меняет туристическую модель после снижения турпотока
Туристический рынок Таиланда в 2026 году остается одним из крупнейших в Азии, однако международный поток снова уступает прошлогоднему. С 1 января по 22 августа страну посетили 20,32 млн иностранных туристов — на 2,96% меньше, чем за тот же период 2025 года. Их расходы достигли 984,32 млрд батов. Власти уже снизили прогноз на весь год и ускоряют переход от гонки за количеством путешественников к модели, где важнее расходы одного гостя, продолжительность поездки и распределение туристической выручки между регионами.
ЧитатьОбщие вопросы про Таиланд
Вопросы про покупку недвижимости в Таиланде
Вопросы про налоги, аренду и визу в Таиланде
Вопросы про доходность недвижимости в Таиланде
Подберем инвестиционный проект под ваши задачи
Эксперт агентства подготовит персональную подборку проектов и рассчитает условия инвестирования с учетом ваших целей и бюджета.
Заполните
форму
Заполните
форму
и получите каталог
Заполните
форму
и получите материалы
Подберем инвестиционный проект под ваши задачи
Эксперт агентства подготовит персональную подборку проектов и рассчитает условия инвестирования с учетом ваших целей и бюджета.
Будьте первыми, кто узнает о новых инвестиционных возможностях
Получайте отобранные проекты отельной недвижимости, аналитику рынка и обновления по доходности в нашей рассылке.
Не нашли подходящий проект? Подберем для вас
Мы поможем вам сориентироваться в инвестициях в отельную недвижимость и предложим проекты, которые соответствуют вашим целям — будь то пассивный доход, рост капитала или диверсификация портфеля.
