Инвестиции
в недвижимость Мальдив

Мальдивы закрыли 2025 год рекордом в 2,25 млн гостей, загрузка курортов держится около 77%, личных налогов на доход и прирост капитала нет. При этом рынок премиальный и узкий: порог входа от $250 тыс., сделок мало, а результат почти целиком зависит от оператора курорта. Считать нужно конкретный проект, а не рынок в целом.

Отельный номер в арендном пуле курорта приносит 8–13% годовых. Процент ниже, чем на растущих рынках, потому что выше цена входа: в абсолютных деньгах мальдивская вилла зарабатывает больше объекта той же доходности в другой стране.

Договор долевой аренды регистрируется в министерстве туризма, право на объект защищено законом. Ключевая проверка — договор аренды острова между государством и курортом: он определяет предельный срок вашего договора. Второй фильтр — репутация оператора, от него зависит и доход, и будущая перепродажа.

Землю — нет, она принадлежит государству, и конституция закрепляет это без исключений для частных покупателей. Виллу или апартамент внутри лицензированного курортного комплекса — да, по договору долевой аренды на срок от 50 лет. Это единственный законный формат для частного иностранного покупателя.

Документ, по которому покупатель получает исключительное право пользоваться конкретной виллой или апартаментом внутри курорта на весь срок аренды. Право регистрируется в министерстве туризма, объект можно сдавать, продавать и передавать по наследству. Модель работает с 2019 года, когда государство разрешило курортам продавать отдельные объекты.

Состав расходов зависит от проекта: обычно это юридическое сопровождение, регистрация договора и взносы в фонд обслуживания комплекса. Ежегодного налога на владение недвижимостью для частного лица на Мальдивах нет. Точную смету нужно смотреть по конкретному объекту — единой ставки, как в Турции или Грузии, здесь не существует.

Для частного владельца — нулевой: подоходного налога для физических лиц на Мальдивах нет. Налог с оборота в туризме 17% и зеленый сбор $12 за ночь платит курорт, они входят в счет гостя. Налога на прирост капитала, на богатство и на наследство тоже нет.

Государство объявило о запуске такой программы: заявленный порог — от $250 тыс. в одобренном проекте, вид на жительство на пять лет с продлением, включая супруга и детей, без обязанности жить на островах. Окончательные правила пока не опубликованы, поэтому условия по конкретному проекту стоит подтверждать до сделки.

Налога на прирост капитала для физического лица на Мальдивах нет. Перепродажа оформляется как передача прав по договору долевой аренды, порядок и сроки прописаны в самом договоре — этот пункт стоит прочитать до покупки.

Отельный номер в арендном пуле приносит 8–13% годовых от суммы вложений, вилла на воде — до 10% за счет самой высокой ставки за ночь. Из выручки вычитается вознаграждение оператора, а вот налогов из дохода владельца не удерживают — на Мальдивах их для физического лица нет.

Каафу вокруг столицы продает короткие поездки: катер вместо гидроплана, экономия полудня и нескольких сотен долларов на гостя. Дальние атоллы вроде Раа дают более низкую цену входа и новые мегапроекты, но трансфер отсекает часть спроса. Для дохода ближний атолл предсказуемее, для роста стоимости — дальний на стадии строительства.

Первый — зависимость от одного оператора: он определяет и загрузку, и ставку, и скорость перепродажи, а сменить его владелец отдельной виллы не может. Второй — узость рынка: официального индекса цен нет, покупателей на такой чек немного, перепродажа занимает время. Третий — чувствительность к внешним событиям: за первое полугодие 2026 года поток просел на 6% из-за напряженности в регионе и подорожавших перелетов. Все три снижаются выбором объекта в проекте с международным оператором и понятным договором.