Инвестиции
в недвижимость Испании

Цены выросли на 12,8% за 2025 год — сорок второй квартал роста подряд, а CaixaBank прогнозирует ещё 10,1% в 2026-м. Туризм поставил рекорд: 96,8 млн гостей и €134,7 млрд трат. Иностранцы совершили около 140 тысяч покупок, каждую пятую сделку в стране. Главное, что нужно понимать заранее: покупка жилья не дает вида на жительство, а право сдавать квартиру туристам зависит от региона и от соседей по дому.

Валовая доходность квартир по стране 5,45%. По городам разброс большой: Барселона 7,40%, Мурсия 6,14%, Пальма-де-Майорка 4,41%. Курортные объекты с лицензией на побережье дают 5–7%, Бенидорм до 7% за счет круглогодичного потока. К доходу добавляется рост стоимости, который последние годы шёл двузначными темпами.

Испания — страна Евросоюза с отработанной процедурой: сделку удостоверяет нотариус, право регистрируется в государственном реестре собственности, иностранец получает те же права, что и гражданин. Основной риск здесь не в титуле, а в лицензии на туристическую сдачу — ее наличие и перспективы нужно проверять до подписания договора.

Да, без ограничений по гражданству и без разрешений. Нужен номер налогоплательщика NIE, его оформляют за несколько дней. Сделку удостоверяет нотариус, право регистрируется в реестре собственности. Иностранный покупатель получает полное право собственности наравне с гражданами страны.

Нет. Такой законопроект внесли в парламент в мае 2025 года, но он ни разу не выносился на обсуждение, а из январского пакета правительства 2026 года был исключен. На сегодня дополнительного налога для покупателей не из Евросоюза в испанском праве нет. Испанское налоговое право в принципе не распространяет новые налоги на уже завершенные сделки.

Вторичное жилье: налог на переход права от 6% до 10% в зависимости от региона. Новостройка: НДС 10% плюс гербовый сбор около 1,2–1,5%. Сверху нотариус, регистрация и юрист. В сумме закладывайте 10–13% от цены объекта.

Только при наличии региональной лицензии, и получить ее становится всё сложнее. С апреля 2025 года на новую туристическую сдачу в многоквартирном доме нужно согласие трех пятых собственников. Барселона не продлит ни одну лицензию после ноября 2028 года, Балеары новых не выдают, Канары ограничили туристическую сдачу десятью процентами квартир в доме. Долгосрочная аренда лицензии не требует.

Нерезидент из страны за пределами Евросоюза платит 24% с валового дохода без права вычесть расходы. Резидент ЕС платит 19% и может вычитать расходы на содержание, управление и проценты по кредиту. Разницу нужно закладывать в расчет заранее — она существенно меняет чистую доходность.

Ограничения на туристическую сдачу написаны про жилые дома. Лицензированный отель работает в туристической зоне, разрешение оформлено на оператора, и решение собрания собственников на него не распространяется. Риск потерять право принимать гостей, ставший в Испании реальным, на этот формат не переносится.

Нет. Программа золотой визы отменена 3 апреля 2025 года, покупка жилья не дает права на резиденцию ни при какой сумме. Владелец жилья без резиденции может находиться в стране 90 дней из каждых 180. Для переезда существуют отдельные маршруты, с покупкой недвижимости они не связаны.

Коста-дель-Соль — премиальный сегмент с самым быстрым ростом цен, 10–14% в год, и высоким порогом входа. Коста-Бланка дает лучшее соотношение доходности к цене входа: иностранцы там занимают больше половины рынка, а Бенидорм благодаря круглогодичному потоку выдаёт до 7% годовых. Мурсия — следующий ценовой этаж с валовой доходностью около 6%.

Первый — лицензионный: право сдавать квартиру туристам зависит от региональной квоты и от голосования соседей, а правила ужесточаются третий год подряд. Второй — налоговый: 24% с валового дохода без вычета расходов для нерезидента не из ЕС заметно снижают чистую доходность. Третий — отсутствие резиденции: покупка больше не дает статуса, планировать переезд нужно отдельно. Первый риск снимается выбором объекта в туристической зоне под управлением оператора.