Единственная страна Евросоюза в нашем портфеле: полное право собственности, статус постоянного резидента ЕС при вложениях от €300 тыс. и налоговый режим без налогов на наследство, дарение и капитал. Индекс цен Центробанка Кипра прибавил 7% за 2025 год.
Получите подборку проектов на Кипре под ваши цели и бюджет.
5–7%
доходность от управления
до 30%
доходность от роста цены
от €300 тыс.
ПМЖ Евросоюза за инвестиции
0%
налог на наследство, дарение и богатство
Общая оценка рынка Кипра
+7,06%
индекс цен на жилье,
IV квартал 2025 года, данные Центробанка Кипра
€4,4 млрд
объем сделок с жильем за 2025 год, +7,6% за год
28%
доля иностранных покупателей,
их активность выросла на 16% за год
4,53 млн
туристов в 2025 году, рекорд, +12,2% за год
Доходность
По индексу RICS, квартиры дают 5,45% годовых, дома — 2,96%. Лучший район — Лимасол с 6%. Курортная краткосрочная аренда на побережье в сезон выходит выше, но с простоем вне сезона.
Рост капитала
Индекс Центробанка Кипра прибавил 7,06% за год, квартиры — 9,61%, Лимасол — 9,90%. Это официальный публикуемый индекс, а не оценка риелторов.
Туризм
2025 год закрыт рекордом в 4,53 млн гостей. Первое полугодие 2026-го просело на 10,1% из-за перебоев с авиасообщением, но в июне спад сузился до 1,7%.
Налоги
Нет налогов на наследство, дарение и богатство, гербовый сбор с 2026 года отменен. Режим недомицилированного резидента дает 17 лет без налога на зарубежные дивиденды, проценты и аренду.
Простота входа
Покупателю не из ЕС нужно разрешение по закону Cap.109, как правило, на одну жилую единицу. Оформляется через юриста за 2–6 месяцев, отказы редки.
Инфраструктура
Два международных аэропорта, 96,8% пассажиропотока идет по воздуху. В Ларнаке реконструируют порт и марину, что тянет цены района вверх.
Рынок недвижимости Кипра
+9,61%
рост цен на квартиры, IV квартал 2025 года, к тому же кварталу 2024-го
15 853
сделки с жильем за 2025 год, +7,0% за год
69%
доля квартир в сделках, самый ликвидный сегмент рынка
€2000–4500
цена за м² на побережье от Ларнаки до центра Лимасола
Прогноз развития рынка Кипра
Тренд рынка
Цены растут, ускоряясь, предложение за спросом не поспевает.
Индекс цен на жилье Центробанка Кипра разгонялся весь 2025 год: с 4,84% в первом квартале до 7,06% в четвертом. Квартиры прибавили 9,61%, Лимасол по общему индексу — 9,90%. Причина не в спекуляции: Центробанк описывает рынок как спросовый, где новое строительство прибавляется медленно, а себестоимость стройки держится на исторически высоком уровне. Иностранцы за год нарастили активность на 16% и занимают уже 28% всех сделок. Отдельный сюжет — Ларнака: реконструкция порта и марины подтягивает район, где квадратный метр пока стоит вдвое дешевле центрального Лимасола. Туристический провал первого полугодия 2026 года на рынок жилья не перешел: покупатель здесь приезжает за резиденцией и налоговым режимом, а не за сезоном.
Драйверы роста рынка Кипра
Статус резидента Евросоюза
Вложение от €300 тыс. в новое жилье от застройщика дает постоянный вид на жительство Кипра — бессрочный, с супругом и детьми до 25 лет. Приезжать нужно раз в два года. Через восемь лет проживания открывается путь к гражданству страны Евросоюза.
Налоговый режим для переезжающих
Кипр не берет налоги на наследство, дарение и богатство, а с января 2026 года отменил еще и гербовый сбор. Статус недомицилированного резидента освобождает от налога на зарубежные дивиденды, проценты и арендный доход на 17 лет. Стать налоговым резидентом можно, проведя в стране 60 дней в году.
Официальный индекс цен вместо оценок
Центробанк Кипра публикует индекс цен на жилье ежеквартально, отдельно по районам и типам объектов. Инвестор может проверить динамику своего сегмента по государственной статистике — редкость для курортных рынков, где обычно доступны только оценки продавцов.
Спрос обгоняет ввод
Новое строительство прибавляется медленно, себестоимость держится на историческом максимуме. При этом сделок за 2025 год стало на 7% больше, а их суммарная стоимость выросла до €4,4 млрд. Иностранные покупатели за тот же год нарастили активность на 16%.
Источники и исследования
Центральный банк Кипра
Residential Property Price IndexCYSTAT — Статистическая служба Кипра
Tourism Statistics 2025Департамент земель и топографии
Статистика сделок с недвижимостьюICLG — Real Estate Laws and Regulations
Cyprus, издание 2026 года4 модели заработка на недвижимости Кипра
Курортная краткосрочная аренда
Долгосрочная аренда
Отельный номер под управлением
Перепродажа
Какой тип недвижимости выбрать
Квартира в городе
Квартира на побережье
Вилла
Отельный номер
Отельная недвижимость на Кипре
У кипрского туризма выраженная сезонность, и 2026 год показал ее цену. Весной перебои с авиасообщением обвалили поток: в марте минус 30,7%, загрузка отелей упала до 40–50% против обычных 75%. К июню спад сузился до 1,7%, но даже тогда Пафос держал около 70% загрузки при норме под 90%. Владелец квартиры, сдающий сам, в такие месяцы остается один на один с пустым объектом.
Оператор в этой ситуации работает иначе: у него корпоративные контракты, пакетные продажи через туроператоров и собственные каналы бронирования. Лимасол весной прошел спад мягче остальных районов именно за счет деловых поездок, которые частному арендодателю недоступны. Плюс отельный формат снимает с владельца лицензирование краткосрочной аренды: разрешение Минтуризма получает оператор, а не собственник.
Ключевые преимущества:
Оператор сглаживает зимний простой
Лицензию краткосрочной аренды получает управляющая компания
Полное право собственности в юрисдикции Евросоюза
Возможность ПМЖ при вложениях от €300 тыс.
Инвестиции в недвижимость Лимасола
Главное о локации
Деловая столица острова и самый дорогой район: квадратный метр в центре от €4500, средняя цена предложения около €650 тыс. Здесь же лучшая на Кипре доходность аренды — 6% — и лучший рост цены: общий индекс района прибавил 9,90% за 2025 год. Единственный район, который весенний туристический провал прошел мягко, потому что живет на деловых поездках.
Позиционирование
Деловой центр, международные компании
Спрос
Круглогодичный, слабо зависит от сезона
Квартиры в новых комплексах, апартаменты у моря
что покупают
6%
средняя доходность в год
Инвестиции в недвижимость Пафоса
Главное о локации
Главный курортный район с самой высокой на острове долей иностранных покупателей — больше 60% сделок. За 2025 год район дал €1,3 млрд оборота, это 19% всего кипрского рынка. Цены ниже лимасольских, курортная аренда в сезон приносит заметно больше городской, зимой объекты простаивают.
Позиционирование
Курортный район, покупатели-иностранцы
Спрос
Сезонный, пик с мая по октябрь
Апартаменты у моря, курортные комплексы, виллы
что покупают
4–7%
средняя доходность в год
Инвестиции в недвижимость Ларнаки
Главное о локации
Самый доступный из прибрежных районов: у набережной и марины квадратный метр стоит €2000–3200 против €4 500 в центральном Лимасоле. Реконструкция порта и марины плюс главный аэропорт страны в черте города дают району одни из самых быстрых на Кипре темпов роста цен — сюда идут покупатели, которых вытеснил подорожавший Лимасол.
Позиционирование
Побережье со скидкой к Лимасолу, район роста
Спрос
Растущий, смешанный городской и курортный
Квартиры у марины и набережной
что покупают
4–6%
средняя доходность в год
Подбор проектов на Кипре за 2 минуты
Ответьте на 4 вопроса и получите подробную информацию по рынку недвижимости Кипра.
Насколько вы знакомы с рынком Кипра?
Только начинаю изучать
Уже изучаю варианты
Готов инвестировать
Уже инвестирую
Какой бюджет рассматриваете?
до €300 000
€300 000 — €500 000
€500 000 — €1 мл
от €1 млн
Что важнее всего?
Стабильный пассивный доход
Рост стоимости актива
ПМЖ Евросоюза
Переезд и налоговое резидентство
В каком формате удобно получить информацию?
Подборка проектов на email
Звонок эксперта
Личная встреча
Презентация в Telegram
Готовим для вас презентацию
Оставьте контакты — пришлем персональную подборку проектов на Кипре под ваши задачи и бюджет.
Юридические аспекты недвижимости на Кипре
Полное право собственности
Кипр дает иностранцу полную собственность на объект с записью в земельном кадастре — не аренду и не долю. Покупателю не из Евросоюза требуется разрешение по закону Cap.109: заявление подает юрист в районную администрацию, срок 2–6 месяцев, добросовестным покупателям выдают, как правило, на одну жилую единицу.
Прозрачность сделок
Договор купли-продажи регистрируется в земельном кадастре в течение шести месяцев после подписания — эта запись защищает покупателя до перехода титула. Перед сделкой заказывается справка о состоянии участка: она показывает обременения и залоги.
Налоговые условия
Нет налогов на наследство, дарение и богатство, гербовый сбор отменен с января 2026 года. Сборы за переход права: 3% на первые €85 тыс., 5% до €170 тыс., 8% сверх — и они не взимаются, если объект облагается НДС. При продаже удерживается 20% с прироста стоимости.
ПМЖ Евросоюза за инвестиции
Покупка нового жилья от застройщика на €300 тыс. плюс НДС дает бессрочный вид на жительство для инвестора, супруга и детей до 25 лет. Требуется подтвержденный доход из-за рубежа от €50 тыс. в год. Срок рассмотрения около шести месяцев, посещать страну достаточно раз в два года.
ПМЖ Кипра через инвестиции
Программа работает по правилам редакции 2023 года и в 2026 году не менялась. Порог — €300 тыс. плюс НДС, вложить их можно в новое жилье от застройщика, в коммерческий объект, в акции кипрской компании с реальным присутствием или в паи местных фондов. Для жилой недвижимости засчитывается только первая продажа: вторичное жилье по ускоренному маршруту не проходит. Дополнительно подтверждается доход из-за рубежа — €50 тыс. на инвестора, €15 тыс. на супруга и €10 тыс. на каждого ребенка. Статус выдается бессрочно, карта меняется раз в десять лет, приезжать достаточно раз в два года. Через восемь лет проживания открывается путь к гражданству. Важное условие: статус привязан к сохранению инвестиции — при продаже объекта его можно потерять.
€300 000
минимальные вложения плюс НДС, только новое жилье
€50 000
подтвержденный доход из-за рубежа плюс €15 тыс. на супруга
6 месяцев
срок рассмотрения заявления по ускоренному маршруту
8 лет
до права подать на гражданство при постоянном проживании
Общие вопросы про Кипр
Вопросы про покупку недвижимости на Кипре
Вопросы про налоги и ПМЖ на Кипре
Вопросы про доходность недвижимости на Кипре
Подберем инвестиционный проект под ваши задачи
Эксперт агентства подготовит персональную подборку проектов и рассчитает условия инвестирования с учетом ваших целей и бюджета.
Заполните
форму
Заполните
форму
и получите каталог
Заполните
форму
и получите материалы
Подберем инвестиционный проект под ваши задачи
Эксперт агентства подготовит персональную подборку проектов и рассчитает условия инвестирования с учетом ваших целей и бюджета.
Будьте первыми, кто узнает о новых инвестиционных возможностях
Получайте отобранные проекты отельной недвижимости, аналитику рынка и обновления по доходности в нашей рассылке.
Не нашли подходящий проект? Подберем для вас
Мы поможем вам сориентироваться в инвестициях в отельную недвижимость и предложим проекты, которые соответствуют вашим целям — будь то пассивный доход, рост капитала или диверсификация портфеля.
